Itt írhatsz nekem üzenetet

Egy ingatlannak több értéke is, melyek jelentősen eltérőek. Ingatlan eladásnál alapvetően a legrelevánsabb a tulajdonos számára a forgalmi érték. Forgalmi értéknek nevezzük az ingatlannak azt az árát, amelyen a legnagyobb valószínűséggel jelenleg vagy a nagyon közeli jövőben eladható.

Az adott ingatlan forgalmi értékének reális meghatározására alapvetően egy felkészült ingatlanközvetítő, home stager vagy egy független értékbecslő képesített. Miért? Mert a magyar ingatlanpiac egyik  jellemzője a nagyfokú információhiány, miszerint nagyon nehéz valid és konkrét adatokhoz jutni, ami alapján az értékbecslés elkészíthető. Ezért készítünk mi piacelemzést, minden home staging, befektetési vagy értékesítési megbízás előtt.

Sokan abban a tévhitben vannak, hogy felesleges pénzkidobás ingatlanközvetítőt megbízni, mert tulajdonosként ők ismerik a legjobban az ingatlant és van idejük, energiájuk az eladással is foglalkozni mindennapi teendőik mellett. Nagyon ritka kivétel, amikor a tulajdonos pár héttel, hónappal a meghirdetés után is ezt gondolja, de ugye a piacra kerülni csak egyszer lehet elsőre. Szóval ha szeretnéd minél hamarabb és minél kedvezőbb áron eladni lakásod, kezd egyből a folyamatot azzal, hogy választasz egy megbízható, munkájára igényes és szimpatikus home stagert vagy ingatlanközvetítőt, hogy az ingatlan piacra kerülése a lehető legelőnyösebb pozícióból induljon, lehetőleg eladásra felkészítve.

Az ingatlanközvetítéssel kapcsolatban sajnos sok a tévhit, téveszme és nem minden ingatlanközvetítő szakember. Az eladónak nincs könnyű dolga, amikor azon töpreng, hogyan is lehetne az ingatlant gyorsan és hatékonyan eladni.
Az első felvetés, hogy szükséges-e ingatlanközvetítő az értékesítéshez. A tulajdonosok gyakran kételkednek benne, hogy megdolgozik-e a pénzéért az ingatlanközvetítő, illetve összességében megéri-e megbízást adni. Alapvetően teljesen mindegy, hogy egy milyen értékű ingatlanról beszélünk, a válasz mindenképpen IGEN, megéri!

Ha egy munkájára igényes szakértővel szerződik a tulajdonos ezekkel az előnyökkel számolhat:

• Gyorsabban fog elkelni az ingatlan, mivel a közvetítő felméri az ingatlant, értékbecslést készít, reális árat fog meghatározni. Reális áron, kiemelkedő stratégiával és minőségi megjelenéssel az értékesítés ideje jelentősen lecsökken
• A közvetítő utánanéz minden jogi státuszának, ellenőrzi az ingatlan ingatlan nyilvántartási helyzetét, tulajdonosi körét, előéletét, feltüntetését, társasházi viszonyokat, helyi építési szabályokat, megelőzve a kellemetlen meglepetéseket
• Jobb áron lehet eladni az ingatlant egy reális gondolkodású ingatlanközvetítővel. Ha a tulajdonos jelentős túlárazással kezdi meg az eladási folyamatot, egyrészt nem lesz érdeklődő és megtekintő, tehát hetek, hónapok múlva nem mard más választása, mint árcsökkentésbe kezdeni. Ilyen esetekben statisztikák alapján a végső eladási ár jelentősen alacsonyabb lesz, mintha eleve reálisan lett volna az ingatlan beárazva.
• Az ingatlanos elkészíti az értékesítési stratégiát, megszervezi és lebonyolítja a fotózást és média anyagok készítését, intézi a hirdetések elkészítését, publikálását, gondozását és mindezt saját anyagi befektetéseként kezeli, nem a tulajdonosnak kell vele foglalkoznia és finanszíroznia
• Rengeteg időt, energiát nyer a tulajdonos, mivel nem személyesen a neki kell az értékesítés teendőivel foglalkozni, elvégez minden teendőt a közvetítő. Így több ideje jut olyan tevékenységekre, amivel valóban foglalkozni szeretne, illetve az eladás helyett családjával töltheti szabadidejét
• Jelentős stressztől és bosszúságtól óvja meg magát, mivel az ingatlanos fog egyeztetni minden más közvetítővel, érdeklődővel, előszűri a megtekintőket, elkészíti az adminisztrációt, bemutatja a lakást, minden kérésre ő válaszol, a tulajdonosnak csak az ingatlan bemutatására kell a lakást átengednie a közvetítő részére. A tárgyalás oroszlán részét is a közvetítő végzi, a tulajdonosnak szinte csak szerződéskor kell megjelennie
• Szakértő tanácsadó áll a tulajdonos mellette végig, aki felhívja figyelmét az esetleges veszélyekre, lehetőségekre, jogi-, adózási tanácsokkal látja el és segíti az ügylet helyes és zökkenőmentes lebonyolításában

Az ingatlanközvetítők alapvetően 3 típusú szerződéssel szoktak dolgozni, amik lényegét, előnyeit és hátrányait foglaljuk össze röviden:

1. Eseti megbízás – ez a kifejezés azt a szerződéstípust takarja, amikor a tulajdonos egyáltalán nem szeretne ingatlanközvetítővel dolgozni, de egy közvetítőnek van potenciális vevője, így csak ennek a vevőnek az “esetére” kötnek szerződést. Ha összejön az ügylet, akkor a tulajdonos megfizeti az eseti megbízási díjat. Alapvetően a tulajdonos részéről nem túl előnyös felállás, mert ő töltött időt az értékesítéssel, ő finanszírozta a hirdetéseket, nem kapott semmilyen háttér támogatást és mégis ki kellett fizetnie a közvetítő megbízási díját.
2. Nem kizárólagos szerződés – Amint nevéből is adódik, a tulajdonos nem csupán egy ingatlanközvetítőt bíz meg, hanem szabad utat ad több közvetítőnek, gondolva arra, hogy egy egészséges versenyhelyzetet teremt, amiből csak ő jöhet ki győztesen. Ez azonban pont ellenkezőleg működik. Mivel nincs egy ingatlanközvetítő, aki ténylegesen képviselné a tulajdonos érdekeit, így igazából egyik megbízott közvetítőnek sincs valódi motivációja időt, pénz és energiát felketetni az eladásba, tehát néhány telefonos képpel, átlagos szövegezéssel feltesz az ingatlanról egy hirdetést valamelyik porálra, aztán ha lesz érdeklődő, akkor jó, ha nem, akkor nem. A portfóliójában elfér még egy lakás, vesztenivalója nincs.
   Több közvetítő több hirdetésben fogja az ingatlant publikálni, ergo a vevő rengeteg, akár 15-20 azonos hirdetéssel találkozik ugyanazon a portálon az Ön ingatlanáról. Ez kifejezetten hátrányos, mivel teljesen eltérő információkat fog találni, azonos képekkel, akár eltérő árakkal is. Sőt, amennyiben nagy ingatlaniroda képviselőinek is ad megbízást a tulajdonos, náluk házon belül jellemző szokás, hogy kollégák lemásolják a egymás hirdetéseit, saját megbízásként kezelik, ám magáról az ingatlanról és a tulajdonosról nem tudnak semmit. Amikor egy potenciális vevő telefonon érdeklődik, a kérdések döntő többségére rosszul vagy egyáltalán nem tudnak válaszolni. Ezek a vevők általában inkább másik ingatlant fognak keresni, tehát elvesznek, mert a “nem tudom” válaszokra senkinek sincs ideje.
3. Félkizárólagos szerződés – Ennél a szerződéstípusnál a tulajdonos választ egy ingatlanközvetítőt, akit megbíz az értékesítéssel, de ő maga is szeretne részt venni a hirdetési folyamatban. A tulajdonosnak, bármilyen szerződéstípust választ is, joga van hozzá, a közvetítő nem tilthatja meg számára, hogy saját tulajdonát magánszemélyként hirdesse. De igazából ennek a típusnak nem sok értelme van, azon kívül, hogy van jogosultsága az közvetítőnek az ingatlant hirdetni. A motivációja alacsony lesz, mivel nem biztos, hogy befektetett munkája és költsége meg lesz térítve. A tulajdonosnak sem előnyös, mivel ő is pont annyit fog dolgozni az értékesítésen, mintha nem bízott volna meg közvetítőt, ugyanakkor elveszti majd minden előnyét, amit a megbízással nyerhetne, mivel közvetlenül a vevővel fog tárgyalni, nem lesz olyan háttere, ami megóvná a buktatóktól. A értékesítési idő nagy valószínűséggel hosszabb lesz és az eladási ár is alacsonyabb.
4. Kizárólagos szerződés – Ebben a szerződés formában is érvényes, hogy a nem lehet a tulajdonosnak megtiltani, hogy magánszemélyként árulja saját tulajdonát, de miért is tenné, ha egy profi szakember megtesz helyette mindent, hogy a lehető leggyorsabban és legjobb áron kelljen el az ingatlan. ebben a szerződés típusban lehet egészen biztos a tulajdonos, hogy a közvetítő MINDENT el fog követni a közös siker és hatékony együttműködés érdekében. Miért? Mert egyrészt kiérdemelte a tulajdonos bizalmát, hogy egyedül az ő szakértelmére van bízva az eladás, másrészt szabadon használhatja fel tudását, megéri számára a legjobb tudása szerint dolgozni, magas invesztíciót befektetni a megjelenésbe, mivel az általa közvetített vevő után biztosan meg fogja kapni a megbízási díjat. Minden valós eladási szándékú tulajdonosnak ezt a szerződés típust ajánljuk!
   Ha esetleg menet közben kiderülne, hogy mégsem elégedett az eladó az ingatlanközvetítő munkájával, természetesen a szerződés alapján van lehetőség a kizárólagos típus felmondására is, így még az a rizikó sem áll fenn, hogy ne tudna szabadulni a tulajdonos a szerződésből.

Az ingatlan vásárlás a legtöbb ember életében hatalmas lépés, komoly felelősség, mivel igen nagy értéket képvisel. Lehet az első ingatlan, első közös családi otthon, otthon csere, befektetési célú vásárlás. A lényeg, hogy a lehető legtöbbet szeretnénk kapni a pénzünkért. Mint minden nagy volumenű eseménynél, ez esetben is célszerű egy tervet készíteni, amihez felsorolunk néhány építő gondolatot és lépést:

1. Szülessen meg a döntés: szeretnék egy ingatlant vásárolni! Amint a döntés megszületett, fogalmazzuk meg a vásárlás célját, mint például saját otthon, befektetés, üzleti vállalkozás. Ezek után írjunk egy listát, hogy milyen paramétereket tartunk elengedhetetlennek, plusz pontnak, vagy kizáró tényezőnek. A lista alapján még sokkal könnyebb lesz a keresés, illetve ne feledjük, hogy ingatlanközvetítőt is megbízhatunk a feladattal.
2. Ellenőrizzük és listázzuk a pénzkészletet: Fontos tudni, meddig nyújtózkodhatunk!
   1. Az első lépés meghatározni az önerő mértékét. 
   2. Második lépés a hitel. Szükségünk van-e hitelre, milyen mértékű hitelre az önerő mellé, illetve a fizetésünkből milyen összeget tudunk elkülöníteni erre a célra. 
   3. Állami támogatások. Jelenleg elsősorban családalapítási támogatások a jelentősek. Ide tartozik a babaváró hitel, ami egy állami kamattámogatott 11 millió forintos hitel, aminek 75%-át lehet önerőként felhasználni, vagy a CSOK PLUSZ hitel, ami szintén egy állami kamattámogatott hitel, vagy a Falusi CSOK, ami egy támogatás, de csok vagy csok plusz hitellel is bővíthető, amennyiben a család gyermekvállalást tervez. Hamarosan érkezik újra a 3+3-as felújítási támogatás is.
3. Önállóan keresünk lakást vagy ingatlanközvetítőt bízunk meg? Sokan nem tudják, hogy az ingatlanközvetítők egy része érdemben foglalkozik ingatlan keresőkkel is. Ez egy komplex szolgáltatás, miszerint megbízási szerződés keretében a közvetítő helyettünk keres a felvázolt kritériumok szerint megvásárolható ingatlant. Fontos előnye, hogy rengeteg időt takaríthatunk meg a közvetítő megbízásával, mivel nem csak a piaci és off market lehetőségeket térképezi fel, de minden általunk választott potenciális lakás teljes ingatlannyilvántartási és tulajdoni viszonyait mélyrehatóan elemzi, de értékbecslést is készít rá, hogy pontosan tisztában legyünk vele, milyen összeget érdemes vételi ajánlatban felajánlani. Egy jó közvetítő bevonásával biztosak lehetünk benne, hogy előnyös üzletet fogunk kötni, jelentős összeget meg is spórolhatunk vele.
4. Kulcsrakész, beköltözhető, felújítandó vagy építkezés. Az igények, pénzeszközök és elvárásoknak megfelelően dönthetünk, hogy milyen állapotú, típusú ingatlant szeretnénk.
   Felújítandó lakás esetén érdemes kalkulálni a felújítási költségekkel már az elején!
   Jelenleg bizonyos háztípusok és lokáció esetén jobban megéri építkezni, mint egy használt házat felújítani, korszerűsíteni. Érdekesen, sőt kifejezetten szürreálisan hangzik, de valós! Bármennyi időt, pénz, energiát ölünk a felújított házba, az mindig öreg marad. Az újépítésű esetén, pedig nyugodtan el lehet térni a fehér homlokzat-antracit tető párosítástól.
5. Lokáció: Az ingatlanok legjellemzőbb tulajdonsága, hogy állaguk sérelme nélkül nem helyezhetőek át egyik helyről a másikra. Bármennyire is szimpatikus egy ház vagy lakás, ha számunkra nem megfelelő helyen van, nem célszerű megvenni. 
6. A kiszemelt ingatlanok megtekintése fontos lépése a vásárlási folyamatnak, mivel bármennyire is jók a képek és a leírás, mindig vannak olyan részletek, vagy személyes szempontok, ami miatt célszerű személyesen is megnézni az ingatlant, valamint az érzelmi tényezőkről se feledkezzünk meg! El tudjuk képzelni magunkat a lakásban és a környéken? Jól éreznénk magunkat ott?
   Összeszedtünk néhány fontos pontot, amit érdemes megvizsgálni bejáráskor:
   Olvasd el cikkünket itt
7. Ártárgyalás, megegyezés – ha megtaláltuk a szempontjain alapján leginkább megfelelő ingatlant, következik az ajánlattétel és tárgyalási folyamat. Abban az esetben, ha ingatlanközvetítővel van keresési megbízási szerződésünk, jelentősen könnyebb helyzetben vagyunk, mivel a közvetítő az érdekeinket képviseli és őszintén kommunikálja, hogy mi a lakás reális értéke, illetve helyettünk is tud tárgyalni. Ha hajlandóak vagyunk a lakás értékénél többet is fizetni, az a mi döntésünk, de tisztában leszünk a helyzettel, sőt akár dönthetünk úgy is, hogy nem fizetünk többet a valós értéknél és kerestetünk egy másik ingatlant, ahol jobb feltételekkel lehet szerződni. Néha érdemes továbblépni.
8. Szerződés esetén a vevő költsége az ügyvéd, így készülhetünk saját ügyvéddel vagy a közvetítőnk által javasolt ügyvéd közreműködését is igénybe vehetjül. A szerződés esetén fontos, hogy a saját igényeink benne legyenek, de mindenképp az eladó számára is fair legyen az okirat.
   Szerződéskötéskor esedékes a foglaló. Általában 10% foglaló megfizetésében szoktak a felek megegyezni, aminek külön pontban, foglaló feltüntetésével kell szerepelnie. Ha a foglalón felül előleget is kívánunk fizetni, az is lehetséges, de tudni kell, hogy más szabályok vonatkoznak a foglalóra és vételár előlegre. 
9. A szerződéshez szükség lesz még a lakás energetikai tanúsítványára, illetve egy villamosbiztonsági felülvizsgálatra, ami az eladó kötelezettségei közé tartozik. 
10. Számolni kell még vevői oldalon a vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettséggel is, melynek általános mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4%. Az illetékfizetési szabályokról, kedvezményekről és mentességi kritériumokról egy másik cikkben foglalkozunk bővebben.
11. Birtokbavétel után a költözésen kívül van még néhány teendőnk. 

Olvasd el cikkünket itt

Amikor találunk egy számunkra ideálisnak tűnő lakást, szervezünk egy időpontot az első megtekintésre, érdemes előre összeírni egy listát a legfontosabb kérdésekről, hogy felkészülten érkezzünk. A helyszínen valószínűleg azzal leszünk elfoglalva, hogy elképzeljük magunkat az ingatlanban, így fontos kérdések felett elsikkadhatunk, ha nem gondolkodunk kicsit előre. Összeállítottunk egy kis segédletet, ami hasznos értékelési szempontokat tartalmaz minden ingatlankereső számára.

• Milyen a környék
• Mi tartozik az ingatlanhoz
• Eladási ok
• Állapot
• Milyen a fűtési-hűtési rendszer
• Kiadások
• Házirend, közös képviselő és egyéb szabályozások
• Szerződési feltételek
• Jogi akadályok
• Reális-e az ára
• Mennyit kell még várhatóan rákölteni, hogyan fog az értéke jövőben változni?

Azt is érdemes meggondolni, hogy mennyi időre tervezzük a lakás használni, és utána milyen eladhatósággal lehet kalkulálni.

Olvasd el cikkünket itt

Egy ingatlannak lehet egyszerre több tulajdonosa is, ami jogi szempontból több dolgot is jelent. Egyrészt a minden tulajdonos saját tulajdoni hányadával rendelkezik, akkan arányában illetik meg a kiadások, kötelezettségek, de mindegyikük jogosult a dolog használatára és birtoklására úgy, hogy egyik tulajdonos sem korlátozhatja a másik tulajdonost jogai gyakorlásában. Másrészt ilyen esetben a tulajdonostársaknak harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti és előhaszonbérleti jog illeti meg, amit csak a jogszabályban biztosított elővásárlási jog előzhet meg.

Mit jelent ez a valóságban?

Gondoljunk egy társasházra, aminek alapításakor az alapító okiratba foglalták bele a közös, illetve külön tulajdoni részeket. A társasház közös tulajdonához tartozik (azaz a lakástulajdonosok résztulajdonának hányadában) például a közös folyosó, aula, lépcsőház, tető, falazat, kerítés, illetve a gépészet. Ha mondjuk a lakók a közgyűlésen megszavazzák a fűtés korszerűsítést, akkor a társasház pénzéből, illetve saját tulajdoni arányuknak megfelelően fizetik ennek költségét. Abban az esetben, ha viszont az egyik lakástulajdonos saját lakásában kívánja felújítani mondjuk a konyhát, ahhoz a többi tulajdonosnak sem érdeke, sem haszna, sem költsége nem jelentkezhet.
Hasonlóképpen működik ez a társasházzá minősített ikerházak esetén is.
Az osztatlan közös tulajdon fogalmával akkor lehet leggyakrabban találkozni, amikor egy adott telekre a kivitelező ikerházat, sorházat épít. De mit is jelent? A fenti jogi megfogalmazásból kiindulva egy dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott részarányok szerint több tulajdonost illet meg, azaz osztatlanul használhatják. Nyilván egy ikerház esetében nehezen elképzelhető élethelyzet, hogy a szomszéd lakó a mi fürdőnket használja, vagy mi a szomszéd garázsába álljunk be. Ennek a helyzetnek a tisztázására alkalmazható a használati megállapodás a tulajdonosok között. Ebben az iratban a mindenkori tulajdonosokra vonatkozóan meghatározzák melyik tulajdonos az ingatlan melyik részét használhatja kizárólagosan. Az előző példából kiindulva a használati megállapodás alapján a szomszédnak már nincs joga a mi fürdőnket igénybe venni, ugyanakkor például egy szükségszerű tetőjavítás esetén kötelesek a tulajdonostársak megosztozni, mivel a tető közös tulajdon marad.
A használati megállapodás jogi szempontból nézve köthető szóban, írásban és ráutaló magatartással is, illetve a tulajdonosok tulajdoni hányadától eltérő mértékben, térben és időben megosztva is, de javaslatunk szerint ügyvéd által ellenjegyzett okirati formában, tulajdoni lapra bejegyezve a legbiztonságosabb a felek számára.
De mi van akkor, ha mondjuk csak az egyik tulajdonos szeretne az osztatlan közös tulajdonban álló többlakásos házra napelemet szeretletetni? Ilyen esetben a napelem egy a rendes gazdálkodás körét meghaladó beruházásnak minősül. Ha csak egy tulajdonos szeretné, akkor saját költségén elvégeztetheti a beruházást, de többi tulajdonos felé bejelentési kötelezettsége van és a többség beleegyezése is szükséges, mivel a tető is közös tulajdonnak számít. Ha viszont minden tulajdonos szeretné kihasználni a napelemet, akkor egyhangú szavazással és a költségek felosztásával történhet a kivitelezés. Lehetnek még ennél bonyolultabb esetek is, de a lényeg kiolvasható: Egy ilyen használati megállapodással a tulajdonosok előre egyeztetni tudják az együttélés szabályait, közös akaratukként ezt szerződésbe is foglalják, ami a békés szomszédi viszony alapköve lehet. Másik megoldásként alkalmazható, ha a tulajdonosok megegyeznek, és nincs különösebb ellehetetlenítő ok, akkor közös tulajdonból társasházat is alapíthatnak.