Hogyan érdemes ingatlant vásárolni?
Az ingatlan vásárlás a legtöbb ember életében hatalmas lépés, komoly felelősség, mivel igen nagy értéket képvisel. Lehet az első ingatlan, első közös családi otthon, otthon csere, befektetési célú vásárlás. A lényeg, hogy a lehető legtöbbet szeretnénk kapni a pénzünkért.
Mint minden nagy volumenű eseménynél, ez esetben is célszerű egy tervet készíteni, amihez felsorolunk néhány építő gondolatot és lépést:
Szülessen meg a döntés
Szeretnék egy ingatlant vásárolni! Amint a döntés megszületett, fogalmazzuk meg a vásárlás célját, mint például saját otthon, befektetés, üzleti vállalkozás. Ezek után írjunk egy listát, hogy milyen paramétereket tartunk elengedhetetlennek, plusz pontnak, vagy kizáró tényezőnek. A lista alapján még sokkal könnyebb lesz a keresés, illetve ne feledjük, hogy ingatlanközvetítőt is megbízhatunk a feladattal.
Ellenőrizzük és listázzuk a pénzkészletet
Fontos tudni, meddig nyújtózkodhatunk!
- Önerő: Az első lépés meghatározni az önerő mértékét. Mennyi az az összeg, amit rövid időn belül tudunk mozgósítani és ingatlanvásárlásra költeni. Ide tartozhat bankbetét, állampapírba fektetett pénz, befektetési alap által kezelt összegek, lakástakarékpénztári megtakarítások vagy bármilyen mobilizálható forrás.
- Második lépés a hitel: Szükségünk van-e hitelre, milyen mértékű hitelre az önerő mellé, illetve a fizetésünkből milyen összeget tudunk elkülöníteni erre a célra. Érdemes több bankot agy független hitelügyintézőt is felkeresni, mert nem biztos, hogy a számlavezető banknál kapjuk meg a legkedvezőbb feltételeket. 2024-től a legtöbb banknál van lehetőség 10% önerővel ingatlant hitelezni, de mindenképpen érdemes mérlegelni, hogy a törlesztéssel járó terheket biztonsággal tudjuk-e vállalni hosszú éveken, évtizedeken keresztül.
- Állami támogatások: Jelenleg elsősorban családalapítási támogatások a jelentősek. Ide tartozik a babaváró hitel, ami egy állami kamattámogatott 11 millió forintos hitel, aminek 75%-át lehet önerőként felhasználni, vagy a CSOK PLUSZ hitel, ami szintén egy állami kamattámogatott hitel, vagy a Falusi CSOK, ami egy támogatás, de csok vagy csok plusz hitellel is bővíthető, amennyiben a család gyermekvállalást tervez. Hamarosan érkezik újra a 3+3-as felújítási támogatás is.
Önállóan vagy ingatlanközvetítővel?
Sokan nem tudják, hogy az ingatlanközvetítők egy része érdemben foglalkozik ingatlan keresőkkel is. Ez egy komplex szolgáltatás, miszerint megbízási szerződés keretében a közvetítő helyettünk keres a felvázolt kritériumok szerint megvásárolható ingatlant.
Fontos előnye, hogy rengeteg időt takaríthatunk meg a közvetítő megbízásával, mivel nem csak a piaci és off market lehetőségeket térképezi fel, de minden általunk választott potenciális lakás teljes ingatlannyilvántartási és tulajdoni viszonyait mélyrehatóan elemzi, de értékbecslést is készít rá, hogy pontosan tisztában legyünk vele, milyen összeget érdemes vételi ajánlatban felajánlani. Egy jó közvetítő bevonásával biztosak lehetünk benne, hogy előnyös üzletet fogunk kötni, jelentős összeget meg is spórolhatunk vele. Egyetlen hátránya, hogy megbízási díjat kell fizetni, de egy előnyös lakásvásárlásnál jellemzően többet nyerünk a lakás vételárán, mint amennyi a megbízás díja, tehát még plusz pénzt is kereshetünk. Tiszta felállás, átlátható ügylet, az ingatlanközvetítő a kereső ügyfél érdekeit képviseli.
Egy ilyen jellegű megbízás nem összetévesztendő azzal, amikor egy közvetítőnek elmondjuk szóban, hogy milyen ingatlant keresünk, ő felkutat egy párat, de csak azokat fogja ajánlani, amelyek esetében az eladó ingatlanosával a jutalékmegosztásban meg tudott állapodni. Ez a felállás nem előnyös az ingatlan keresőnek, mivel számos lakásról azért nem fog tudomást szerezni, mert a két ingatlanos nem tudott megegyezni.
Kulcsrakész, beköltözhető, felújítandó vagy építkezés
Az igények, pénzeszközök és elvárásoknak megfelelően dönthetünk, hogy milyen állapotú, típusú ingatlant szeretnénk, de előtte nézzük meg mi mit is jelent:
- újépítésű: olyan ingatlan, ami 8 éven belül épült, de az építtetőtől eltérő tulajdonosa még nem volt
- újszerű: korszerű épületben lévő kiváló állapotú lakás
- felújított: teljeskörű esztétikai és műszaki felújításon, korszerűsítésen estek át
- jó állapotú: felújítást nem igénylő, megkímélt állapotú ingatlan
- közepes állapotú: használható, elfogadható állapotú lakás
- felújítandó: rossz állapotú, műszaki és esztétikai felújítást, korszerűsítést igénylő ingatlan
- befejezetlen: jelenleg lakhatásra nem alkalmas ingatlan, aminek befejezése az új tulajdonosra vár. Nem egyenértékű a szerkezetkész állapotban hirdetett ingatlanokkal, melynek ára tartalmazza a kivitelező által történő befejezési munkálatokat is
- építési telek: egyszerűsítve egy olyan telek, ami beépítésre szánt területen fekszik, egy helyrajzi számon van nyilvántartva, a helyi építési szabályoknak megfelelően lett kialakítva, közútról vagy magánútról megközelíthető és közterületel közös határvonala legalább 3 méter, valamint még nem lett beéíptve
Felújítandó lakás esetén érdemes kalkulálni a felújítási költségekkel már az elején! Jellemzően az elektromos- és vízhálózat, fűtési rendszer, szigetelés, valamint a burkolatok és konyha komplett cseréje, felújítása szokott nagy tételt generálni, így érdemes még megvásárlás előtt egy kivitelezővel és esetleg más szakemberrel felmérést készíttetni, hogy megéri-e összességében az ingatlan megvásárlása, illetve milyen áron célszerű ezt megtenni.
Jelenleg bizonyos háztípusok és lokáció esetén jobban megéri építkezni, mint egy használt házat felújítani, korszerűsíteni. Érdekesen, sőt kifejezetten szürreálisan hangzik, de valós! Nézzünk egy példát: vehetünk egy 80-as években épült 80-100m2-es házat, a budai agglomerációban, 30 percre Budapesttől.. Szükséges lesz a teljes elektromos-, víz-, csatorna hálózat cseréje, új kazán vagy hőszivattyús fűtési rendszer kiépítés, esetleg napelemek telepítése, teljesen új homlokzati és födém szigetelés, tetőszerkezet javítás vagy csere, héjazat csere, nyílászárók és csak ezután jönnek a vizes helyiségek, konyha és berendezés. Ez a felújítási összeg 50 millió forint alatt nem fog megállni, plusz az ingatlan vételára. Ezzel ellentétben, azonos településen egy kivitelező, általában kevesebbért, de maximum ugyan ilyen összegért fel tud építeni egy teljes mértékben az igényeinkre szabott, új és garanciális házat, korszerű fűtési rendszerrel, szigeteléssel, nyílászárókkal. Bármennyi időt, pénz, energiát ölünk a felújított házba, az mindig 40 éves marad. Az újépítésű esetén, pedig nyugodtan el lehet térni a fehér homlokzat-antracit tető párosítástól.
Lokáció
Az ingatlanok legjellemzőbb tulajdonsága, hogy állaguk sérelme nélkül nem helyezhetőek át egyik helyről a másikra. Bármennyire is szimpatikus egy ház vagy lakás, ha számunkra nem megfelelő helyen van, nem célszerű megvenni. Gondoljunk az infrastruktúrára, közlekedésre, munkahelyi ingázásra, bevásárlásra, oktatási intézményekre. Ezért is célszerű először a potenciális elhelyezkedési lehetőségeket megvizsgálni és csak azután keresni az adott helyen ingatlant.
Érdemes a kiszemelt környékeket bejárni, ott lakó ismerősök véleményét és meglátását kikérni a környezetről, sőt helyi ingatlanközvetítőknél is lehet érdeklődni.
Megtekintés
A kiszemelt ingatlanok megtekintése fontos lépése a vásárlási folyamatnak, mivel bármennyire is jók a képek és a leírás, mindig vannak olyan részletek, vagy személyes szempontok, ami miatt célszerű személyesen is megnézni az ingatlant, valamint az érzelmi tényezőkről se feledkezzünk meg! El tudjuk képzelni magunkat a lakásban és a környéken? Jól éreznénk magunkat ott?
Ártárgyalás, megegyezés
Ha megtaláltuk a szempontjain alapján leginkább megfelelő ingatlant, következik az ajánlattétel és tárgyalási folyamat. Abban az esetben, ha ingatlanközvetítővel van keresési megbízási szerződésünk, jelentősen könnyebb helyzetben vagyunk, mivel a közvetítő az érdekeinket képviseli és őszintén kommunikálja, hogy mi a lakás reális értéke, illetve helyettünk is tud tárgyalni. Ha hajlandóak vagyunk a lakás értékénél többet is fizetni, az a mi döntésünk, de tisztában leszünk a helyzettel, sőt akár dönthetünk úgy is, hogy nem fizetünk többet a valós értéknél és kerestetünk egy másik ingatlant, ahol jobb feltételekkel lehet szerződni. Néha érdemes továbblépni.
Akkor sem kell meglepődni, ha közvetítőnk elsőre megtalálja azt az ingatlant, amire vágytunk, mivel az volt a cél, hogy nekünk időt és energiát spóroljon meg. Nyugodtan megnézhetünk többet is, de ha lakás megfelel, érdemes inkább ajánlatot tenni.
Gondoljuk végig, hogy szükségünk van-e a bútorokra, csillárokra, mert ez is az alku részét képezheti.
Szerződés
Szerződés esetén a vevő költsége az ügyvéd, így készülhetünk saját ügyvéddel vagy a közvetítőnk által javasolt ügyvéd közreműködését is igénybe vehetjül. A szerződés esetén fontos, hogy a saját igényeink benne legyenek, de mindenképp az eladó számára is fair legyen az okirat.
Szerződéskötéskor esedékes a foglaló. Általában 10% foglaló megfizetésében szoktak a felek megegyezni, aminek külön pontban, foglaló feltüntetésével kell szerepelnie. Ha a foglalón felül előleget is kívánunk fizetni, az is lehetséges, de tudni kell, hogy más szabályok vonatkoznak a foglalóra és vételár előlegre.
A szerződéshez szükség lesz még a lakás energetikai tanúsítványára, illetve egy villamosbiztonsági felülvizsgálatra, ami az eladó kötelezettségei közé tartozik. Az energetikai tanúsítvány nem szokot problémát jelenteni, viszont a villamosbiztonsági felülvizsgálat kérdéseket vethet fel. Jelenleg minden bérbeadásnál és tulajdon átruházásnál jogszabály írja elő a friss felmérést, viszont az ügyvédnek nem kötelezettsége ezt követelni, illetve jelenleg nem írtak elő szankciót arra az esetre, ha enélkül történne meg a bérbeadás vagy tulajdonváltás.
Számolni kell még vevői oldalon a vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettséggel is, melynek általános mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4%. Az illetékfizetési szabályokról, kedvezményekről és mentességi kritériumokról egy másik cikkben foglalkozunk bővebben.
Birtokbavétel
Birtokbavétel után a költözésen kívül van még néhány teendőnk. Egyrészt az ingatlannyilvántartási határozat alapján kapunk értesítést, hogy tulajdonjogunk bejegyzésre került-e.
Amennyiben megfelelően ellenőrizve és előkészítve volt a tulajdonátruházás és az ügyvéd mindent helyesen nyújtott be a Földhivatalnak, úgy 30, de átlagosan 60 napon belül megkapjuk a bejegyzési határozatot.
Ezalatt is kötelezettségünk a közüzemi órákat saját nevünkre iratni, illetve az internet előfizetésről, valamint érdemes felvenni a kapcsolatot a társasház közös képviselőjével is. Sőt kifejezetten ajánlott beköszönni és bemutatkozni új lakóként a szomszédoknak, illetve számot is cserélni.
Ügyeljünk a lakcím bejelentésére is, hogy hivatalos leveleink átirányítása mihamarabb megtörténjen, illetőleg érdemes a régi tulajdonostól megkérdezni, hogy hogyan szeretné az átmeneti időszakban hozzánk érkező leveleit, értesítéseit átvenni.