Mi fán terem a Home staging?

Szó szerinti fordításban a home staging az otthon színpadra állítása, de érdemben azt jelenti, hogy egy ingatlant szakember felkészíti az eladásra vagy kiadásra. A módszer közel fél évszázada hódít az Egyesült Államokban, de hazánkban még viszonylag gyerekcipőben jár. Vannak kiemelkedően jó home stager szakemberek, de a tulajdonosok kis része van vele tisztában, hogy milyen gyorsan és hányszorosan megtérülő befektetésről van is szó.

Gondoljunk bármilyen fogyasztási termékre, ami szép, jó, hasznos, de mit sem ér, ha nem tudjuk vonzóvá tenni a megcélzott célcsoport számára.. Ugyanez vonatkozik az ingatlanokra is. Hiába szeretnénk egy amúgy kiváló tulajdonságokkal rendelkező ingatlant eladni, ha nem tudjuk a potenciális vevők számára kívánatossá tenni. A home staging pontosan ezt a feladatot látja le: a potenciális vevők számára vonzóvá teszi az ingatlant.

Fontos azonban tisztázni a legelején, hogy egy személyes tárgyakkal berendezett otthon nem lesz vonzó a vevőknek, mivel a tulajdonos személyiségjegyeit, ízlését erőteljesen hordozza, amitől amúgy otthonnak hívunk egy lakást. A vevők számára egy olyan képet kell mutatni, amiben ők magukat tudják elképzelni.
A vevők átlagosan 70-80%-a nagyon jó vagy kiváló állapotú lakást keres, nagyra értékeli a kész stádiumot, amivel már nincs tendője, csak be kell költözni. A kínálati piacon csupán az ingatlanok közel 20%-a felel meg ezeknek a kritériumoknak, így egy szépen felkészített lakással egyszerűen ki lehet tűnni, nagy érdeklődést lehet kelteni, és ha még az árazás is korrekt, akkor igen gyorsan el is lehet adni. Az eladók viszont ha egyszer eldöntötték, hogy el szeretnék adni a lakást, már nem szeretnek költeni rá, mivel úgy gondolják, hogy kidobott pénz. Pedig épp ellenkezőleg! A vevők a rendelkezésükre álló pénzösszegért a lehető legtágasabb, legvilágosabb lakást szeretnék megkapni, amivel nincsen már feladatuk. Mivel keveseknek adatik meg az a képesség, hogy ne csak az adott képet, hanem a teret és az abban rejlő lehetőséget is lássak, így ezt előrelátó dolog megmutatni számukra akár egy lakott, akár egy üres lakást szeretnénk eladni.

Mi a különbség a home staging és a lakberendezés között?

Alapvetően pontosan ellentétes irányú tevékenységet fed le. Amíg a lakberendezéssel a lakás tulajdonosának személyére, igényeire, életmódjára alakítják a lakást, addig a home staginggel az új tulajdonos számára készítik fel az ingatlant, tesszük vonzóvá, de személytelenné, hogy a vevő tudja magát elképzelni benne.
Tulajdonosként érdemes a következő szempontokat végig gondolni eladás előtt.

• A lakás eladáskor a tulajdonos a számára tökéletes, és nem a vevő számára. Ha hatékonyan szeretnénk eladni a lakást, érdemes arra gondolni, hogy a vevő mibe fog beleszeretni, neki mik lesznek az igényei, elvárásai
• A lakás eladásakor a tulajdonos valószínűleg más élethelyzetben van, mint amikor megvette az ingatlant. Lehet hogy vásárláskor mondjuk csak egy párként kerestek otthont, de menet közben született két gyermek és már kinőtték a életterüket. Ezért jelenleg például a szülők a nappaliban alszanak kihúzható kanapén és gyerekszobává alakították a hálószobát. Nagy valószínűséggel egy olyan életszakaszban lévő párnak lesz ideális otthon, amilyenben a tulajdonos akkor volt, amikor megvette a lakást. Ezért a jelenlegi beosztással nem fog tudni azonosulni az új vevő, számára azt az állapotot érdemes bemutatni, amikor még a szülők aludtak a hálószobában és nappali nappaliként funkcionált.
• Egy ingatlan értékesítése üzleti tranzakció, amire az eladók nem szoktak gondolni. A vevő azt szeretné látni, ami számára vonzó, nem pedig azt, hogyan élt benne a tulajdonos, tehát ez alapján a vevő tetszése szerint érdemes átrendezni a lakást, hogy a vásárlási késztetést nagymértékben megnöveljük.
• Otthonunk berendezése egy folyamat, nincs határidő a befejezésre. Mindig vesszük egy szép díszpárnát, egy csinos vázát, ünnepi dekorációt lecseréljük a függönyt, de sosincs kész. A vevők számára a félkésznek tűnő állapot előnytelen, így a home staging nagyon fontos alapelve, hogy határidőre mindenképpen befejezett hatást kell elérni, nem hiányozhat semmi a tökéletes képből.
• A lakás eladásra történő felkészítése során a cél a vágykeltés és nem a lakás teljes berendezése, nem is a tökéletesség, hanem a funkciók bemutatása. Ezáltal nem jelent problémát, ha mondjuk a hálószobából kimarad a gardrób szekrény, vagy csak dekorációs célú étkészlet kap helyet a konyhában. Mivel egy célzott rövidtávú befektetésről van szó, így a szigorúan betartandó költségkeret, a határidő, a vonzó megjelenés, a hatékonyság és nagyfokú megtérülés lesz a vezérelv.

Akár megbízunk egy home stager szakembert, akár nem, a következő teendőket javasolt minden tulajdonosnak elvégezni, mielőtt az ingatlan piacra kerül.
Első lépésként érdemes minden személyes tárgyat eldobozolni, nem megnyerő külsejű bútorokat eltenni egy tárolóba, illetve a zsúfolt hatást megszűntetni. Domborítsuk ki és hívjuk fel a figyelmet a lakás legelőnyösebb tulajdonságaira.
Minden helyiséget a funkciója szerint rendezzünk át. A nappaliban ne legyenek játékok, a hálószobában ne legyen íróasztal vagy fitneszgép. A vevő nem arra kíváncsi, hogy a tulajdonos hogyan él a lakásban, hanem hogy ő hogy fog élni benne.
Célszerű minden extrém bútortól, színtől, tapétától megszabadulni, a vevő ugyanis nem fog tudni vele azonosulni. Ehelyett használjunk világos, lágy színeket, amiket élénk kiegészítőkkel lehet egyedivé tenni. Ügyeljünk rá, hogy az egész lakás stílusa egységes legyen, minél lágyabb, kellemesebb kiegyensúlyozottabb hangulatot árasszon.

Amennyiben úgy döntünk, hogy szakemberhez fordulunk, számoljunk a szolgáltatás anyagi vonzatával és megtérülésével. Alapvetően három különböző célú home staging koncepció közül lehet választani. Az első kategória választásakor az ingatlan értékének 1-2%-át szánja rá a tulajdonos az eladhatóság növelésére. Ebbe a keretbe bele kell férnie az apróbb hibajavításoknak (csöpögő csap megjavítása, elvált parkettaszegő kicserélése, elhasználódott kapcsolók leváltása), szelektálásnak, pakolásnak és egy professzionális fotós munkájának (ha esetleg ingatlanközvetítő nélkül szeretnék értékesíteni a lakást).
A második kategória a klasszikus értelemben vett home staging. Ennél a koncepcionál az ingatlan értékének 2-5%-át javasolt befektetni, amibe belefér a felfestés, dekor tapéta felhelyezése, konyhabútor feljavítása, nem megfelelő lámpák cseréje, és a legfontosabb rész, a helyiségek funkció szerinti berendezése odaillő bútorokkal. Ebben az esetben gyors eladással, egymásra licitáló vevőkkel és 10-30%-os megtérüléssel lehet számolni.
A harmadik cél már inkább ingatlanfejlesztés kategóriába fog esni. Az esztétikai megjelenés feljavításán túl, itt már korszerűsítésről is szó van, mint például fűtési rendszer, fürdőszoba felújítás vagy nyílászáró csere. A hagyományos értékesítés elősegítésén ez a változat túlmutat, jelentős befektetési összegről van szó, nyilvánvalóan nagyobb kockázatról, de az elvárt haszon mértéke is jelentősebb mértékű.
A megfelelő kategória kiválasztásához meg kell határozni az eladó célját, az elvárt hozamot, a befektetett összeget, amiből kialakításra kerül egy optimális arány, ami megmutatja, hogy az anyagi lehetőségekhez képest hogyan lehet a maximális megtérülést eszközölni.