Illeték és adózás az ingatlanokkal kapcsolatban

Az ingatlan ügyletekhez, tulajdonban tartáshoz kapcsolódó jellemző adózási és illetékfizetési irányelveket összegezzük ebben a fejezetben.
Alapvető tudnivaló, hogy az eladó a jövedelme után adót fizet, amíg a vevő a vagyonszerzése után illetéket, de mindkét esetben megvizsgáljuk a kedvezményes lehetőségeket, de előtte nézzük meg a főbb fogalmakat és jelentésüket.

Az áfa visszatérítés száraz szabályai

• Termőföldnek minősül a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényben meghatározott mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld. Fontos, hogy az Szja tv. értelmében termőföldnek számít a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, halastó, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve
• A lakótelek meghatározását az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben találjuk meg, és lényegében úgy szól, hogy építési teleknek meghatározott földrészletet akkor lehet tekinteni, ha arra a jog szerint lakás építhető. Lakótelekként kell figyelembe venni az ingatlan-nyilvántartásba a lakással együtt bejegyzett földrészletet és azokat a földrészleteket is, amelyeket a lakáshoz, a lakóházhoz tartozó földhasználati jog terhel (építmény, építési engedély szerint lakóház céljára létesülő szerkezetkész építmény, illetve tanya).
• Építési teleknek minősül egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület. Építési telek az olyan telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m. Másik szempontból az építési telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak.
• Az Szja tv. értelmében vagyoni értékű jognak minősül a földhasználat, az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan bérleti joga.

Szerzési időpont is fontos tényező az adó mértékének kiszámításakor, illetékfizetési kötelezettség megjelenésekor. Adásvétel esetén a vagyoni jog megszerzése (földhivatali benyújtás), öröklés esetén az örökhagyó halálának napja, lízing esetén a futamidő végén a vételi jog alapján a tulajdonjog magánszemélyre száll át, akkor szerzési időpontnak az ügyleti szerződés megkötésének időpontját kell tekinteni.

Illetékfizetési kötelezettség

• Állami otthonteremtési támogatás igénybevétele esetén illetékmentesség úgy következhet be, hogy a vásárlást követő 5 éven belül a házaspár teljesíti a gyerekcélt. Amennyiben nem sikerül, úgy a gyermek megszületési határidejének lejártát követően kell az illetéket megfizetni.
• Ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzés esetén, ha a vállalkozó tovább is értékesíti 2 éven belül a vásárolt ingatlant, akkor 2% illeték megfizetésére kötelezett
  Cserét pótló vétel és csere esetén, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb, akkor a negatív illetékalapot eredményező ügylet illetékmentes lesz.
• Kizárólag magánszemélyek közötti lakóingatlan csere esetén lehetséges illetékmentesség, ha azonos értékűek az ingatlanok. Különbözet esetén a nagyobb vagyont szerző fél a két ingatlan forgalmi értékének különbözete után fizet illetéket.
  Nem lakóingatlanok cseréje esetén az illeték alapját a megszerzett ingatlan forgalmi értéke fogja képezni.
• Egyenes ági rokonok között a visszterhes vagyonátruházás illetékmentes.
• Testvérek egymás közötti visszterhes vagyonátruházása illetékköteles.
• Házastársak egymás közötti vagyonátruházása illetékmentes.
• Házastársi vagyonközösség megszüntetése keretében történő vagyonszerzése illetékmentes.
• Fiatal, első lakás szerzők esetében ha az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg. Ez esetben pótlékmentes részletfizetési engedményt is kérhet.
• Együttes tulajdonszerzés és haszonélvezet alapítás esetén az illeték megfizetése a tulajdonos és haszonélvező között megoszlik, de mértéke 4% lesz
• Lakóház építésére alkalmas telektulajdon szerzése (örökléssel, ajándékozással, adásvétellel) illetékmentes, ha a vagyonszerző az ingatlanon 4 éven belül lakóházat épít.

Szja

Az adók témakörében az SZJA a legjelentősebb, ahol az adó alapja a jövedelem, és csak abban az esetben kell vizsgálni az adófizetési kötelezettséget, ha az átruházás következtében a tulajdonosnak bevétele keletkezik. Jövedelemnek minősül az az összeg, amit bevételből levont igazolt és elszámolható költségek levonását követően kapunk. Adófizetési kötelezettség főszabályként akkor keletkezik, ha ingatlan vagy vagyoni értékű jog eladása, nem forgalomképes vagyoni értékű jogról (haszonélvezet) ellenérték fejében történő lemondása, történik, ingatlancsere jön létre, közös tulajdon megszüntetése történik megosztással vagy tulajdonostárs magához váltásával, vagy apportálással.

Az így kiszámított jövedelem utáni adóalap a szerzéstől számított 0. és 1. éveben 100%, 2. évben 90., 3.-ban 60, 4. évben 30, majd 5. évtől már 0, tehát nem jelentkezik adóalap. Nem lakás céljára szolgáló ingatlanok értékesítése esetén 15 év az adóköteles időszak. Az adóalap 15%-a fizetendő be SZJA-ként az éves bevallásban, amelynek megállapításáról a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 59-64. §-ai rendelkeznek.
Adómentes és kedvezményes szabályokról érdemes szót ejteni.

• Adómentes átruházásnak számít a házassági vagyonközösség megszüntetésekor ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs, bejegyzett élettárs által történő megváltásából származó jövedeleme, amikor az egyik fél lemond az egyik vagyontárgyról, a másik pedig egy másikról. Tulajdonrész megváltása hitelből is lehetséges.
• Magánszemélyek, magánszemély és önkormányzat, költségvetési szerv közötti tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem adómentes.
• A helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásnak a bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés, kényszerbérlet megszüntetése esetén fizetett térítés a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerinti.
• Magánszemély, ha teljes bevételét adósságrendezésre fordítottja, akkor adómentességet élvez. Ha csak részben fordítja a tartozása megfizetésére, akkor azt a jövedelemrészt kell megállapítani.