Megéri-e ingatlanközvetítőt megbízni?

ezekkel az előnyökkel számolhat:

Hogyan válasszunk jól ingatlanközvetítőt?

Kérjen személyes időpontot

A személyes megbeszélés kiváló alkalom arra, hogy a tulajdonos és a közvetítő kicsit megismerkedjen egymással, kialakuljon az első benyomás, a legfontosabb szempontokat egyeztessék. Általában 15-20 perc alatt kiderül, hogy kölcsönös-e a szimpátia a felek között, ami azért is fontos szempont, mert a tulajdonos bizalma elengedhetetlen a megbízás megfelelő és hatékony teljesítéséhez, ugyanakkor a bizalmat ki kell érdemelni. Célszerű néhány tesztkérdéssel felmérni a közvetítő tudását, hozzáállását, munkamódszereit.

Referencia

Kérhet referenciát, de még egyszerűbb az ingatlanközvetítő jelenlegi hirdetéseit megnézni. Ha csak néhány homályos, sötét, rendetlen képet lát, hiányosan kitöltött adatlappal és 2-3 soros leírással, akkor biztos lehet benne, hogy az Ön esetében is hasonló lesz a hirdetés. Ha azonban szép képekkel ellátott, jól kitöltött adatlap mellett megfelelő terjedelmű és információ tartalmú a sövegezés található, akkor az már egy elég jó mutató.

Ellenőrzés

Ellenőrizze le a közvetítő engedélyét! Általában a működési határozat alapján dolgozó ingatlanközvetítők készséggel rendelkezésére bocsátják minden vállalkozói vagy céges adatokat, így egyszerűen az internetes kereső alapján ellenőrizni is tudja azok valódiságát. Ebben a szakmában sokan egyéni vállalkozóként dolgoznak, illetve még többen nagy hálózaknál. Mindkettőnek vannak előnyei és hátrányai is.
A hálózatnál dolgozók előszeretettel érvelnek a hatalmas adatbázis, kiterjedt hálózat mellett, ugyanakkor nyilvánvalóan jóval kisebb figyelem jut az Önére a számtalan másik ingatlan mellett, ráadásul hálózaton belül jellemző, hogy olyan kolléga is hirdeti az Ön ingatlanát, aki még sosem látta személyesen, nem is ismeri megfelelően, így könnyen előfordulhat, hogy a nála jelentkező potenciális vevő kérdéseire sem tud válaszolni. Ez gyakran a vevő elvesztéséhez vezethet. Egy egyéni vállalkozó általában sokkal kisebb portfólióval dolgozik, valóban kevesebb értékesítési adattal rendelkezik, de viszont annál több tudással rendelkezik, több figyelmet fordít Önre, az ingatlanra és a potenciális vevőkre. Döntsön Ön, hogy kivel szeretne együttműködni.

Kreativitás és stratégia

Ingatlan felkészítése

Az ingatlan eladásra történő felkészítése nem merül ki egy alapos rendrakásban és takarításban. Ennél azért minden esetben sokkal komolyabb feladatról van szó. Egy hatékony ingatlanközvetítő számtalan ötlettel fog előállni, hogyan lehetne a hatékony eladás érdekében értéknövelő beruházásokat kivitelezni, amik néhány hónap alatt akár többszörösen is meg tudnak térülni.

Gondolhatunk itt a lakótér némi átrendezésére, személyes és oda nem illő funkciójú tárgyak elrakására, vagy akár egy home stager megbízására. A home staging lényege, hogy a némi befektetéssel rövid távon az ingatlan értékét jelentősen meg lehet növelni, eladási idejét töredékére csökkenteni. Hazánkban a home staging még nem terjedt el kellőképpen, így hatalmas előnyre lehet szert tenni a versenytársakkal szemben. Ennek koordinálását, szervezését egy jó ingatlanközvetítő elvégzi, sőt készül átalakítási tervekkel, ha esetleg az érdeklődő több szobát szeretne, még egy fürdőt vagy gardróbot, azt hol és hogyan lehetne kialakítani.

Mond nemet

Az az ingatlanközvetítő, akinek valódi szándéka az ingatlan értékesítése, biony bizonyos feltételekhez, szabályokhoz, jogosultságokhoz ragaszkodni fog, mert tisztában van azzal, hogy ezek szükségesek az ő hatékony munkájához. Csak akkor fogja vállalni a megbízást, ha Ön ezekbe a feltételekbe beleegyezik, de türelmesen elmagyarázza azok szükségességét és okát, érvel mellette. Ilyen lehet például az, hogy megkéri a tulajdonost, hogy a megtekintések alkalmával legyen kedves elmenni az ingatlanból. Ennek többek között az az oka, hogy a vevőjelöltek sokkal feszélyezettebben érzik magukat, ha tulajdonos is jelen van.

A bizalom a tulajdonos részéről kulcsfontosságú egy ingatlanközvetítő felé. Ha a bemutatkozó beszélgetés alapján a közvetítő meg tudja Önt győzni szakértelméről, tudatosságáról, lelkesedéséről, elszántságáról, akkor érdemes feltétlen bizalmat szavazni számára. Mindkét fél érdeke az ingatlan gyors és minél jobb áron történő értékesítése, így érdemes a szakértő véleményét és meglátásait megfogadni, támogatni. Ha a bizalom nem alakult ki az Ön részéről, inkább keressen egy másik közvetítőt.

Az Ön számára megfelelő ingatlanközvetítő választása kulcsfontosságú az ingatlan értékesítése szempontjából. Végig viheti a folyamatot egyedül rengeteg munkával, erőfeszítéssel, lemondással és idő ráfordításal, kereshet egy átlagos közvetítőt vagy ha szeretné, hogy az ingatlan értékesítése professzionálisan, hatékonyan és a lehető legkedvezőbb megtérüléssel menjen végbe, akkor válasszon SZAKEMBERT!

Azért valljuk be, hogy a fentiekben felsorolt néhány gondolat alapján is már első találkozásra is elég jól meg lehet becsülni, hogy az adott ingatlanos egy portfólió vadász vagy egy munkájára igényes ingatlanközvetítő, aki ért a munkájához.

Mit várhatunk el egy jó ingatlanközvetítőtől?

1. Értékesítési cél

Tisztázza, hogy mi az értékesítés célja, miért szeretné a tulajdonos(ok) eladni az ingatlant, mint például nagyobbat/kisebbet szeretne, megváltoztak a körülmények és egy másik lokáció praktikusabb lenne, vagy akár hagyatéki értékesítés vált szükségessé.
Rákérdez az idő tényezőre. Lehet az ügylet sürgős, mert már kinézték/lefoglalózták az új ingatlant, aminek teljes vételárához szükséges a jelenlegi eladása, vagy lehet nem sürgős, amikor még csak a döntés született meg, de a következő otthont el sem kezdték keresni, vagy akár befektetési céllal keresnek kiadásra egy lakást. Az időtényező a stratégia kialakítása szempontjából kulcsfontosságú.

2. Keretek, elvárások

Egyeztetésre kerül a pénzeszközök rendelkezésre állása, ütemezés. Mindenképp prioritást képző felvetés, hogy a tulajdonos pénzkészlete elegendő-e az új otthon megvásárlásához, vagy szüksége lesz piaci hitelre, esetleg állami támogatást kíván igénybe venni. Kifejezetten javasolt a tulajdonos előzetes hitelbírálati kezdeményezése saját bankjánál, hogy nagyságrendileg tisztában legyen anyagi keretével, aztán amikor élesedik a helyzet, javasolt független hitelügyintézővel is tárgyalni, javaslatot kérni.

3. Felkészítés

4. Realitások

Az adott ingatlanról egy pontos ingatlanforgalmi értékbecslést készít, mi alapján a tulajdonos tud kalkulálni a REÁLIS értékkel. Kifejezetten káros, ha az ingatlan jelentősen túlárazva kerül a piacra. A legnagyobb hirdetési portálokon számtalan esetben tapasztalható, hogy a tulajdonos túlértékeli vagyonát, érzelmi kötődését is belekalkulálja az árba, vagy a közvetítő csak a portfólióját szeretné bővíteni, tisztában van a túlárazás tényével, de nem veszi a fáradtságot, hogy ezt kellőképpen el is magyarázza a tulajdonosnak, csak “leokézza”. Telefonnal készít néhány életlen, előnytelen képet és a hirdetés már fent is van egy portálon, de sem érdeklődő, sem ajánlat nem lesz belőle megfelelő.

5. Valós ingatlanpiaci ismeretek

Az ingatlanpiac egy nagyon speciális piac, ahol az általános elvek csak kis mértékben vagy egyáltalán nem érvényesek. Ezt a szigorú szabályokra épülő ágat sok esetben nehéz megérteni, jelentős az információhiány, ugyanakkor igen nagy összegek forognak kockán ahhoz, hogy a tulajdonos túl nagy kockázatot vállaljon. Egy jó szakember ismeri a piaci lehetőségeket, buktatókat, aktuális és valid információkkal rendelkezik, amivel a tulajdonost segíti, megóvja a káros döntések következményeitől, valamint segít a tárgyalás során a felek megegyezésében.

A tulajdonos és az ingatlanközvetítő megegyeznek az alapvető kérdésekben, az együttműködés keretében, a felhasználható eszközökben, forrásokban. Ennek alapján készül egy terv, egy értékesítési stratégia, ami alapján lehet elkezdeni ütemezni, csoportosítani és egymásra építeni az értékesítés lépéseit, eszközeit. Az értékesítési stratégia tulajdonképpen egy kézzel fogható irány, lépéssor, terv, ami átláthatóvá teszi az egész eladási folyamatot minden résztvevő számára.

7. Szemet gyönyörködtető marketing anyagok

A megállapodás és stratégia elkészítését követően nem kezdődik meg azonnal az ingatlan hirdetése. Előtte mindenképpen szükséges előnyös, igényes és figyelemfelkeltő marketing anyagok elkészítésére. Ennek a legfontosabb része az ingatlan felkészítése! Igen, ha valóban el szeretné adni az ingatlant, egy időre kissé szükséges átalakítani, átrendezni, felfrissíteni, sőt kifejezetten ajánlott beruházni egy komplett home staging koncepcióra. A home staging lényege, hogy a némi befektetéssel rövid távon az ingatlan értékét jelentősen meg lehet növelni, eladási idejét töredékére csökkenteni. Hazánkban a home staging még nem terjedt el kellőképpen, így hatalmas előnyre lehet szert tenni a versenytársakkal szemben. Ennek koordinálását, szervezését egy jó ingatlanközvetítő elvégzi, sőt készül átalakítási tervekkel, ha esetleg az érdeklődő több szobát szeretne, még egy fürdőt vagy gardróbot, azt hol és hogyan lehetne kialakítani.

8. Képi anyagok

Egy profi ingatlan fotós szakember bevonása szinte elengedhetetlen, bár jelentős költséggel jár. Az eredmény magáért beszél. Ennek leszervezése és irányítása szintén a jó ingatlanközvetítő feladata, a tulajdonos részéről csak az ingatlan tiszta állapotú rendelkezésre bocsátása és személyes tárgyainak elpakolása szükséges. A többit a szakemberek elvégzik.

9. Együttműködés

Egy munkáját jól végző ingatlanközvetítő folyamatosan kommunikál a tulajdonossal. Összesítve megosztja tapasztalatait a hirdetés sikerességéről, állapotáról, módosításokról, őszintén elmondja meglátásait, sőt bizonyos pontokhoz kifejezetten ragaszkodni fog. Hatalmas idő és energia nyereségre tesz szert a tulajdonos, ha a közvetítő előszűri az érdeklődőket és csak a potenciális vevőknek mutatja be az ingatlant. Azért mindenképp érdemes számba venni, hogy a legjobb szakember is csak tiszta, rendezett ingatlant tud megfelelően bemutatni az érdeklődők számára. Az első benyomást nem lehet megismételni.

10. Szakemberek bevonása

Az ingatlan értékesítése során más társszakmák bevonására is szükség lehet, mint például statikus, építész, energetikai szakértő, műszaki szakember, ügyvéd, fotós, home stager, grafikus, látványtervező. Egy igényes ingatlanközvetítő jól bevált csapattal dolgozik, így a tulajdonosnak ezzel sem kell foglalkoznia, időt töltenie

+1 Tárgyalási és szerződési folyamat

Egy jó ingatlanközvetítő mindig a megbízója érdekeit képviseli, segít a tárgyalás folyamatában, minden tudását beveti, hogy a megbízó számára legelőnyösebb alkut érje el, folyamatosan tanácsaival látja el a feleket. Mivel az esetek döntő többségében a vevő hozza az ügyvédet, a közvetítő sokat tud segíteni, hogy az adásvételi szerződésben megjelenjenek a tulajdonos érdekei is, felhívja a figyelmet az esetleges előnytelen pontokra, illetve azok módosítási javaslatára. 

Elméletileg a közvetítő munkája az adásvételi szerződés aláírásával ér végét. Ezzel szemben mi, az ST-PROPERTY csapata a birtokbaadásig kísérjük az ügyletet és a megbízási szerződés sikeres teljesítését követően is a megbízót támogatjuk, szükség esetén segítjük a zökkenőmentes átadásig.

Azért valljuk be, hogy a fentiekben felsorolt néhány gondolat alapján is már első találkozásra is elég jól meg lehet becsülni, hogy az adott ingatlanos egy portfólió vadász vagy egy munkájára igényes ingatlanközvetítő szakember.

De miért is érdemes egy szakembert megbízni?

Sokan abban a tévhitben vannak, hogy felesleges pénzkidobás ingatlanközvetítőt megbízni, mert tulajdonosként ők ismerik a legjobban az ingatlant és van idejük, energiájuk az eladással is foglalkozni mindennapi teendőik mellett. Nagyon ritka kivétel, amikor a tulajdonos pár héttel, hónappal a meghirdetés után is ezt gondolja, de ugye a piacra kerülni csak egyszer lehet elsőre. 

Szóval ha szeretné minél hamarabb és minél kedvezőbb áron eladni tulajdonát, kezdje egyből a folyamatot azzal, hogy választ egy megbízható, munkájára igényes és Önnek szimpatikus ingatlanközvetítőt, hogy az ingatlan piaci kerülése a lehető legelőnyösebb pozícióból induljon.

1. Valódi érték megállapítása

Amikor megszületik a döntés, hogy szeretnénk eladni az ingatlanunkat, vajon honnan is tudható meg, hogy milyen áron lehet eladni? A válasz sajnos az, hogy sehonnan. A jelenlegi piacon nincsen semmilyen elérhető segédlet a tulajdonosok számára a valós érték megállapítására. Hirdetési portálok kínálati árából kiindulni igencsak rossz kiindulás, mivel egyrészt nem tudható, hogy az adott ingatlant egyáltalán jól árazták-e be, másrészt nem tudható, hogy hányszor és milyen mértékben lett módosítva az ára, illetve harmadrészt még mindig eladó, így nem tudható, hogy valójában milyen összegen fog ténylegesen elkelni. A forgalmi érték helyes megállapítását egy ingatlan értékbecslő tudja elkészíteni, vagy egy ingatlanközvetítő szakember, aki ezt a megbízási díj keretében vállalja, tehát a tulajdonosnak nem kerül plusz költségébe. Az ingatlan REÁLIS értékének megállapítása nélkülözhetetlen a hatékony és gyors eladás érdekében.

2. Értékesítési és árazási stratégia megalkotása

A legnagyobb hirdetési portálokon számtalan esetben tapasztalható, hogy a tulajdonos túlértékeli vagyonát, érzelmi kötődését is belekalkulálja az árba, vagy a közvetítő csak a portfólióját szeretné bővíteni, tisztában van a túlárazás tényével, de nem veszi a fáradtságot, hogy ezt kellőképpen el is magyarázza a tulajdonosnak, csak “leokézza”. Telefonnal készít néhány életlen, előnytelen képet és a hirdetés már fent is van egy portálon, de sem érdeklődő, sem ajánlat nem lesz belőle megfelelő.
Egy jó szakember nem hajlandó túlárazott ingatlant hirdetni, mert egyik félnek sem származik belőle előnye, ehelyett őszintén kommunikálja véleményét, meglátásait a tulajdonos felé és érvekkel támasztja alá javaslatait.

3. Előszűri az érdeklődőket

Amikor egy tulajdonos kezdi el hirdetni otthonát a nagyobb oldalakon, abban biztos lehet, hogy az első néhány hétben ingatlanos hívások áradata fog érkezni telefonjára, annak ellenére, hogy külön feltüntette a hirdetésben, hogy segítség nélkül szeretné maga értékesíteni az ingatlant. A hívások nagy része ingatlaniroda hálózatoktól fog érkezni, ahol a munkatárs szeretné meggyőzni arról, hogy a legjobb eladási esélye nálunk van. A nem kívánt hívások jelentős bosszúságot és stresszt okoznak a tulajdonosnak, az idő kiesésről már nem is beszélve.
Ezt követően számíthatunk az ingatlan túristák bejelentkezésére, akik első sorban csak nézelődnek, sok esetben anyagi lehetőségeik korlátait sem vizsgálták még meg, de kiváló időtöltésnek élik meg különböző ingatlanok hétvégi látogatását. Természetesen ez csak utólag szokott kiderülni, amikor a tulajdonos már átszervezte a hétvégi programját, külön a megbeszélt időpontra kitakarított és nagy elvárásokkal fogadta megtekintőket. A hatalmas csalódás borítékolható.
Egy munkájára igényes ingatlanközvetítő minimálisra tudja redukálni ezeket a felesleges mutatási köröket. Nyilván az irreális elvárás lenne, hogy csak a vevőt hozza, de nem mindegy, hogy mondjuk hetente van két valóban potenciális bemutató, vagy átjáróház lesz a tulajdonos otthonából.

4. Jogi, adózási és adminisztratív feladatok