A törvény lényege, melyet a Közigazgatási és Területfejlesztési Minisztérium dolgozott ki, hogy a helyi önazonossághoz való jog alapján a települési közösség rendeletalkotással meghatározhatja azt, hogy a településre kik és milyen feltételekkel települhetnek be.

Hogyan készüljünk fel egy ingatlan megtekintésére?

Milyen a környék

Attól eltekintve, hogy ingatlan kereséskor tanácsos legelőször a lokációt kiválasztani és csak azután potenciális lakást/házat keresni, javasolt a megtekintés előtt a környéket szűken és kicsit tágabb körben is megvizsgálni. Fontos szempont lehet a közlekedés, mint autóval, mint gyalog vagy akár tömegközlekedés szempontjából is. Merre vannak főutak, mennyire terhelt a közlekedés a kiemelt időszakokban, van-e több lehetőség bejutni a munkahelyre, iskolába.
Jó tudni, hogy van-e a környéken gyors vásárlási lehetőség, rendszeres bevásárlás elvégzéséhez nagyobb élelmiszer üzlet, szupermarket, milyen boltok, szolgáltatások vannak elérhető távolságban, mint például tisztító, posta, csomagautomata, benzinkút, gyógyszertár, rendelő.
Ha tervezünk gyermeket van vagy már, célszerű utánanézni az oktatási intézményeknek is a környéken, merre van a körzetes állami intézmény, milyen magán oktatás érhető el, illetve ezekről a környékbelieknek mi a véleménye.
A biztonságról, forgalomról és zajszintről se feledkezzünk meg, nézzük meg a leendő szomszédokat, sőt akár be is csöngethetünk egy rövid érdeklődő beszélgetés erejéig.

Mi tartozik az ingatlanhoz

Lakások, de családi házak esetén kifejezetten fontos tényező lehet számunkra a tároló és a garázs, kocsibeálló kérdése. Társasházi parkoló főleg a belvárosban nagyon értékes lehet, ha ez egy fontos szempont, mindenképpen alaposan járjunk utána, hogy jár-e a lakáshoz, vásárolható-e beálló, milyen bérlési lehetőségek vannak vagy kizárólag az utcai parkolás lehetősége adott.
Szempont lehet tároló megléte, ahol például a karácsonyfát, éppen nem kellő dolgokat biztonsággal lehet eltenni, vagy bicikli és babakocsi tároló.
Tartozhat közös kert is az ingatlanhoz, aminek szabályait érdemes megtudni, mint például kutyabarát-e, le lehet-e vinni napközben a gyereket játszani, van-e játszótér kialakítva.
Valamint, mi tartozik bele a vételárba és miért kell külön fizetni.

Kérdezhetünk a szomszédi viszonyról és a lakóközösségről is. Ha például az eladó egyből nevén szólítja szomszédait, elkezdi mesélni családjukat, hobbijukat, szokásaikat, akkor biztosak lehetünk benne, hogy van kapcsolat, ismerik egymást és még egy jó lakás mellett kellemes baráti viszonyt is ápolhatunk velük a jövőben. Vagy ugyanakkor kicsúszhat a száján, hogy ki mekkora bulikat szokott rendezni, vagy melyik melyik lakó nem túl tehetséges a hegedülésben.

Állapot

Az eladó és az eladó ingatlanközvetítője köteles a lakás állapotáról tényszerűen és őszintén nyilatkozni, amit érdemes ki is használni. Mivel a falakba senki sem lát bele, így célszerű érdeklődni az elektromos rendszer koráról, állapotáról, víz és csatorna vezetékről, nyílászárókról, fűtési rendszerről, karbantartási szokásokról, van-e szerelő, akit rendszeresen szoktak hívni (még a nevét és telefonszámát is el lehet kérni). Az állagmegóvási, felújítási, korszerűsítési munkák szintén fontos szempont, érdemes minél több információt gyűjteni, akár még a vállalkozókra is rákérdezni.
Jelenleg fennálló hibák listájának összeírására, garanciákra mindenképp fordítsunk nagy figyelmet!

Milyen a fűtési-hűtési rendszer

Az utóbbi években tapasztalható szeszélyes időjárás, rezsi díjak emelkedése miatt kiemelten fontos kérdés a lakás hőmérsékletének szabályozhatósága. Ott kezdődik a feltevés, hogy a fűtés szabályozható-e és hogyan, van-e ráhatásunk a ki és bekapcsolásra, tudjuk-e helyiségenként szabályozni, illetve van-e mondjuk hűtő-fűtő klíma.
A berendezések állapota, kora, karbantartottsága is jelentős, mivel számítani kell az esetlegesen felmerülő plusz költségekre is.

Kiadások

Jó előre számolni az állandó költségekkel már előre. Ide tartozhat a közös költség (és mi tartozik bele), a felújítási alap, milyen pénzeszközökkel rendelkezik a ház, milyen korszerűsítés, felújítás van tervbe véve, amihez esetleg a lakók anyagi hozzájárulása is szükséges lesz.
Mennyi az átlagos rezsi költség. Az a legnagyobb hárítás az eladó részéről ha azt mondja, hogy fogyasztás szerint. Igen , ez tény, hogy eltérő szokások eltérő közüzemi díjakat generálnak, de azt egészen biztosan tudja, hogy ő mennyit szokott fizetni, maximum megpróbálja eltitkolni, aminek jelentős oka kell legyen, különben egyből a nagyságrendeket sorolná, nem a kifogásokat keresné.

Házirend, közös képviselő és egyéb szabályozások

Ez a pont kifejezetten társasházi lakásokra vonatkozik, de annál fontosabb szempontokat tartalmaz. Érdemes információt gyűjteni a témában mr megtekintéskor, de vásárlás előtt kifejezetten kötelezőnek mondható. A társasház alapító okirata tartalmazhat a lakók számára elővásárlási, előbérleti jogot, osztatlan közös tulajdon esetén pedig használati szerződésre is kell számítani, ami tartalma előnyös és hátrányos előírásokat is tartalmazhat a vevő számára.

Szerződési feltételek

Az eladó milyen mértékű foglalót igényel, kér-e esetleg plusz előleget is, milyen feltételkeket szeretne érvényesíteni, fizetési ütemezésre van-e előirányzat, mennyire sürgős számára az eladás (alkupozíció miatt lehet fontos). Picit előre szaladunk a témával, de lehet olyan kitétel, ami pozitív vagy negatív irányba billenti el a döntésünket a lakással kapcsolatban.

Jogi akadályok

Fontos megtudni, hogy a lakás jogilag fel van-e készítve az eladásra, tehát tehermentes-e, illetve hány és milyen tulajdoni hányadú tulajdonoshoz tartozik. Ha például jelzálog van rajta, a foglaló összege elegendő-e a jelzálog törlesztésére, vagy ha például 8 tulajdonosa van hagyatéki ok miatt, akkor nehéz egyezkedésre kell számítani. Használati és haszonélvezeti jogra is érdemes rákérdezni.

Reális-e az ára

Ebben a leghasznosabb segítség egy eladótól független ingatlanközvetítő lehet. Sajnos a környékbeli ingatlanok kínálati, azaz hirdetési árára nem szabad alapozni, mert sok esetben jelentősen eltér a hirdetési és eladási áruk, illetve nehezen tudható meg, hogy mennyi ideig árulták.
Az alku pozíciónk nagy mértékben függ attól, hogy tisztában vagyunk-e vele, mennyi a lakás reális forgalmi értéke.

Hogyan fog az értéke jövőben változni?

A különböző lokációjú, típusú ingatlanok értéke eltérően változik a piaci trendek és idő múlásával. Például egy energiatakarékos belvárosi kis lakás, egy divatos környéken, egyetemek közelében, jó közlekedéssel egészen biztosan befektetési szempontból is előnyös lesz, míg egy vidéki felújítandó kúria teljesen más megítélés alá esik.
Azt is érdemes meggondolni, hogy mennyi időre tervezzük a lakás használni, és utána milyen eladhatósággal lehet kalkulálni.

Hogyan érdemes ingatlant vásárolni?

Szülessen meg a döntés

Szeretnék egy ingatlant vásárolni! Amint a döntés megszületett, fogalmazzuk meg a vásárlás célját, mint például saját otthon, befektetés, üzleti vállalkozás. Ezek után írjunk egy listát, hogy milyen paramétereket tartunk elengedhetetlennek, plusz pontnak, vagy kizáró tényezőnek. A lista alapján még sokkal könnyebb lesz a keresés, illetve ne feledjük, hogy ingatlanközvetítőt is megbízhatunk a feladattal.

Ellenőrizzük és listázzuk a pénzkészletet

Fontos tudni, meddig nyújtózkodhatunk!

1. Önerő: Az első lépés meghatározni az önerő mértékét. Mennyi az az összeg, amit rövid időn belül tudunk mozgósítani és ingatlanvásárlásra költeni. Ide tartozhat bankbetét, állampapírba fektetett pénz, befektetési alap által kezelt összegek, lakástakarékpénztári megtakarítások vagy bármilyen mobilizálható forrás.
2. Második lépés a hitel: Szükségünk van-e hitelre, milyen mértékű hitelre az önerő mellé, illetve a fizetésünkből milyen összeget tudunk elkülöníteni erre a célra. Érdemes több bankot agy független hitelügyintézőt is felkeresni, mert nem biztos, hogy a számlavezető banknál kapjuk meg a legkedvezőbb feltételeket. 2024-től a legtöbb banknál van lehetőség 10% önerővel ingatlant hitelezni, de mindenképpen érdemes mérlegelni, hogy a törlesztéssel járó terheket biztonsággal tudjuk-e vállalni hosszú éveken, évtizedeken keresztül.
3. Állami támogatások: Jelenleg elsősorban családalapítási támogatások a jelentősek. Ide tartozik a babaváró hitel, ami egy állami kamattámogatott 11 millió forintos hitel, aminek 75%-át lehet önerőként felhasználni, vagy a CSOK PLUSZ hitel, ami szintén egy állami kamattámogatott hitel, vagy a Falusi CSOK, ami egy támogatás, de csok vagy csok plusz hitellel is bővíthető, amennyiben a család gyermekvállalást tervez. Hamarosan érkezik újra a 3+3-as felújítási támogatás is.

Fontos előnye, hogy rengeteg időt takaríthatunk meg a közvetítő megbízásával, mivel nem csak a piaci és off market lehetőségeket térképezi fel, de minden általunk választott potenciális lakás teljes ingatlannyilvántartási és tulajdoni viszonyait mélyrehatóan elemzi, de értékbecslést is készít rá, hogy pontosan tisztában legyünk vele, milyen összeget érdemes vételi ajánlatban felajánlani. Egy jó közvetítő bevonásával biztosak lehetünk benne, hogy előnyös üzletet fogunk kötni, jelentős összeget meg is spórolhatunk vele. Egyetlen hátránya, hogy megbízási díjat kell fizetni, de egy előnyös lakásvásárlásnál jellemzően többet nyerünk a lakás vételárán, mint amennyi a megbízás díja, tehát még plusz pénzt is kereshetünk. Tiszta felállás, átlátható ügylet, az ingatlanközvetítő a kereső ügyfél érdekeit képviseli.
Egy ilyen jellegű megbízás nem összetévesztendő azzal, amikor egy közvetítőnek elmondjuk szóban, hogy milyen ingatlant keresünk, ő felkutat egy párat, de csak azokat fogja ajánlani, amelyek esetében az eladó ingatlanosával a jutalékmegosztásban meg tudott állapodni. Ez a felállás nem előnyös az ingatlan keresőnek, mivel számos lakásról azért nem fog tudomást szerezni, mert a két ingatlanos nem tudott megegyezni.

Kulcsrakész, beköltözhető, felújítandó vagy építkezés

Az igények, pénzeszközök és elvárásoknak megfelelően dönthetünk, hogy milyen állapotú, típusú ingatlant szeretnénk, de előtte nézzük meg mi mit is jelent:

• újépítésű: olyan ingatlan, ami 8 éven belül épült, de az építtetőtől eltérő tulajdonosa még nem volt
• újszerű: korszerű épületben lévő kiváló állapotú lakás
• felújított: teljeskörű esztétikai és műszaki felújításon, korszerűsítésen estek át
• jó állapotú: felújítást nem igénylő, megkímélt állapotú ingatlan
• közepes állapotú: használható, elfogadható állapotú lakás
• felújítandó: rossz állapotú, műszaki és esztétikai felújítást, korszerűsítést igénylő ingatlan
• befejezetlen: jelenleg lakhatásra nem alkalmas ingatlan, aminek befejezése az új tulajdonosra vár. Nem egyenértékű a szerkezetkész állapotban hirdetett ingatlanokkal, melynek ára tartalmazza a kivitelező által történő befejezési munkálatokat is 
• építési telek: egyszerűsítve egy olyan telek, ami beépítésre szánt területen fekszik, egy helyrajzi számon van nyilvántartva, a helyi építési szabályoknak megfelelően lett kialakítva, közútról vagy magánútról megközelíthető és közterületel közös határvonala legalább 3 méter, valamint még nem lett beéíptve

Jelenleg bizonyos háztípusok és lokáció esetén jobban megéri építkezni, mint egy használt házat felújítani, korszerűsíteni. Érdekesen, sőt kifejezetten szürreálisan hangzik, de valós! Nézzünk egy példát: vehetünk egy 80-as években épült 80-100m2-es házat, a budai agglomerációban, 30 percre Budapesttől.. Szükséges lesz a teljes elektromos-, víz-, csatorna hálózat cseréje, új kazán vagy hőszivattyús fűtési rendszer kiépítés, esetleg napelemek telepítése, teljesen új homlokzati és födém szigetelés, tetőszerkezet javítás vagy csere, héjazat csere, nyílászárók és csak ezután jönnek a vizes helyiségek, konyha és berendezés. Ez a felújítási összeg 50 millió forint alatt nem fog megállni, plusz az ingatlan vételára. Ezzel ellentétben, azonos településen egy kivitelező, általában kevesebbért, de maximum ugyan ilyen összegért fel tud építeni egy teljes mértékben az igényeinkre szabott, új és garanciális házat, korszerű fűtési rendszerrel, szigeteléssel, nyílászárókkal. Bármennyi időt, pénz, energiát ölünk a felújított házba, az mindig 40 éves marad. Az újépítésű esetén, pedig nyugodtan el lehet térni a fehér homlokzat-antracit tető párosítástól.

Lokáció

Az ingatlanok legjellemzőbb tulajdonsága, hogy állaguk sérelme nélkül nem helyezhetőek át egyik helyről a másikra. Bármennyire is szimpatikus egy ház vagy lakás, ha számunkra nem megfelelő helyen van, nem célszerű megvenni. Gondoljunk az infrastruktúrára, közlekedésre, munkahelyi ingázásra, bevásárlásra, oktatási intézményekre. Ezért is célszerű először a potenciális elhelyezkedési lehetőségeket megvizsgálni és csak azután keresni az adott helyen ingatlant.
Érdemes a kiszemelt környékeket bejárni, ott lakó ismerősök véleményét és meglátását kikérni a környezetről, sőt helyi ingatlanközvetítőknél is lehet érdeklődni.

Megtekintés

Ártárgyalás, megegyezés

Ha megtaláltuk a szempontjain alapján leginkább megfelelő ingatlant, következik az ajánlattétel és tárgyalási folyamat. Abban az esetben, ha ingatlanközvetítővel van keresési megbízási szerződésünk, jelentősen könnyebb helyzetben vagyunk, mivel a közvetítő az érdekeinket képviseli és őszintén kommunikálja, hogy mi a lakás reális értéke, illetve helyettünk is tud tárgyalni. Ha hajlandóak vagyunk a lakás értékénél többet is fizetni, az a mi döntésünk, de tisztában leszünk a helyzettel, sőt akár dönthetünk úgy is, hogy nem fizetünk többet a valós értéknél és kerestetünk egy másik ingatlant, ahol jobb feltételekkel lehet szerződni. Néha érdemes továbblépni.
Akkor sem kell meglepődni, ha közvetítőnk elsőre megtalálja azt az ingatlant, amire vágytunk, mivel az volt a cél, hogy nekünk időt és energiát spóroljon meg. Nyugodtan megnézhetünk többet is, de ha lakás megfelel, érdemes inkább ajánlatot tenni.
Gondoljuk végig, hogy szükségünk van-e a bútorokra, csillárokra, mert ez is az alku részét képezheti.

Szerződés

Szerződés esetén a vevő költsége az ügyvéd, így készülhetünk saját ügyvéddel vagy a közvetítőnk által javasolt ügyvéd közreműködését is igénybe vehetjül. A szerződés esetén fontos, hogy a saját igényeink benne legyenek, de mindenképp az eladó számára is fair legyen az okirat.
Szerződéskötéskor esedékes a foglaló. Általában 10% foglaló megfizetésében szoktak a felek megegyezni, aminek külön pontban, foglaló feltüntetésével kell szerepelnie. Ha a foglalón felül előleget is kívánunk fizetni, az is lehetséges, de tudni kell, hogy más szabályok vonatkoznak a foglalóra és vételár előlegre. 

A szerződéshez szükség lesz még a lakás energetikai tanúsítványára, illetve egy villamosbiztonsági felülvizsgálatra, ami az eladó kötelezettségei közé tartozik. Az energetikai tanúsítvány nem szokot problémát jelenteni, viszont a villamosbiztonsági felülvizsgálat kérdéseket vethet fel. Jelenleg minden bérbeadásnál és tulajdon átruházásnál jogszabály írja elő a friss felmérést, viszont az ügyvédnek nem kötelezettsége ezt követelni, illetve jelenleg nem írtak elő szankciót arra az esetre, ha enélkül történne meg a bérbeadás vagy tulajdonváltás.

Számolni kell még vevői oldalon a vagyonszerzési illetékfizetési kötelezettséggel is, melynek általános mértéke az ingatlan forgalmi értékének 4%. Az illetékfizetési szabályokról, kedvezményekről és mentességi kritériumokról egy másik cikkben foglalkozunk bővebben.

Birtokbavétel

Ezalatt is kötelezettségünk a közüzemi órákat saját nevünkre iratni, illetve az internet előfizetésről, valamint érdemes felvenni a kapcsolatot a társasház közös képviselőjével is. Sőt kifejezetten ajánlott beköszönni és bemutatkozni új lakóként a szomszédoknak, illetve számot is cserélni.
Ügyeljünk a lakcím bejelentésére is, hogy hivatalos leveleink átirányítása mihamarabb megtörténjen, illetőleg érdemes a régi tulajdonostól megkérdezni, hogy hogyan szeretné az átmeneti időszakban hozzánk érkező leveleit, értesítéseit átvenni.