2026 évtől újabb ingatlanjog változás lépett életbe, mely a magánszemélyek közötti cserepótló vétel illetékfizetési szabályait módosítja. 3 évről 5 évre változott a cserét pótló vétel illetékkedvezményének időtávja, és több eladott lakás esetén a kedvezőbbet lehet beszámítani a vagyonszerzési illetékhez.

DE NÉZZÜK ELŐSZÖR A VAGYONSZERZÉSI ILLLETÉKET

A vagyonszerzési illeték olyan állami fizetési kötelezettség, amely akkor keletkezik, amikor valaki vagyont szerez, leggyakrabban ingatlan, lakás, ház, gépjármű vagy vagyoni értékű jog formájában. A leggyakoribb eset a lakásvásárláshoz kapcsolódó vagyonszerzési illeték, amelyet az ingatlan vevőjének kell megfizetnie. Az illeték alapja általában a megvásárolt lakás forgalmi értéke, mértéke pedig jogszabályban rögzített százalék szerint kerül meghatározásra. 

Fontos tudni, hogy nemcsak adásvétel esetén merülhet fel illetékfizetési kötelezettség: ajándékozás és öröklés során is keletkezhet vagyonszerzési illeték, bár egyenes ági rokonok között – például szülő és gyermek között – az ajándékozás és öröklés jellemzően illetékmentes.

Lakásvásárlás esetén számos illetékkedvezmény és mentesség is elérhető, amelyek jelentősen csökkenthetik a fizetendő összeget. Ilyen lehet például az első lakást vásárlók kedvezménye, a lakáscsere esetén alkalmazott szabály, amikor csak az eladott és a megvásárolt ingatlan értékkülönbözete után kell illetéket fizetni, vagy bizonyos új építésű lakásokhoz kapcsolódó kedvezmények. A vagyonszerzési illetéket nem a szerződés aláírásakor kell befizetni: a lakás adásvételének bejelentését követően a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) határozatban állapítja meg a fizetendő illeték összegét és a befizetés határidejét. A lakás illeték pontos szabályainak ismerete azért különösen fontos, mert egy ingatlanvásárlás során ez az összeg jelentős tételt jelenthet, és nagyban befolyásolja a vásárlás teljes költségét.

MI AZ A CSEREPÓTLÓ VÉTEL

A lakások cserepótló vételéhez kapcsolódó vagyonszerzési illeték egy olyan kedvező szabályozás, amely lehetőséget ad az illetékfizetési kötelezettség csökkentésére lakás eladása és új lakás vásárlása esetén. Cserepótló vételről akkor beszélünk, ha a magánszemély a meglévő lakástulajdonát eladja, majd az eladást megelőzően vagy azt követően meghatározott időn belül másik lakást vásárol. Ilyen esetben a vagyonszerzési illetéket nem a teljes vételár után kell megfizetni, hanem csak az eladott és a megvásárolt lakás forgalmi értéke közötti különbözet képezi az illeték alapját. Amennyiben az új lakás értéke nem haladja meg az eladott lakás értékét, illetékfizetési kötelezettség akár egyáltalán nem is keletkezik.

A cserepótló lakásvásárlás szabályainak ismerete különösen fontos azok számára, akik nagyobb vagy korszerűbb ingatlanba költöznek, hiszen a kedvezmény jelentős megtakarítást eredményezhet. A cserepótló vétel alkalmazásához elengedhetetlen, hogy az adásvételek megfelelően be legyenek jelentve, és a NAV részére igazolható legyen az eladott lakás értéke és időpontja. A lakáscsere illeték kedvezmény nem automatikus, ezért érdemes már az ingatlanügylet megkötésekor figyelembe venni ezt a lehetőséget, és szükség esetén szakértő segítségét kérni. A cserepótló vételhez kapcsolódó vagyonszerzési illeték szabályai hozzájárulnak ahhoz, hogy a lakásvásárlás pénzügyileg tervezhetőbb és kiszámíthatóbb legyen.

MI VÁLTOZOTT 2026-tól?

A cserepótló vételhez kapcsolódó vagyonszerzési illeték szabályai 2026. január 1-jétől kedvezően módosultak, ami jelentős könnyebbséget jelent a lakásvásárlást tervezők számára. A korábbi szabályozás szerint a cserepótló vétel kedvezménye akkor volt alkalmazható, ha a vevő az új lakás megvásárlását megelőző 3 éven belül, vagy a vásárlást követő 1 éven belül adta el korábbi lakástulajdonát. 

2026. január 1-jétől azonban a jogszabály jelentősen kibővítette ezt az időkeretet: a vásárlást megelőző 3 éves határidőt 5 évre emelte, miközben a vásárlást követő 1 éves szabály változatlan maradt. Ez a módosítás azt jelenti, hogy a lakásukat korábban eladó magánszemélyek hosszabb időn keresztül élhetnek a cserepótló vétel illetékkedvezményével, és így csökkenthetik a lakásvásárlás során fizetendő vagyonszerzési illeték összegét. A változás különösen előnyös azok számára, akik az ingatlanpiaci körülmények miatt nem tudtak rövid időn belül új lakást vásárolni.

A cserepótló vétel kedvezménye nemcsak adásvétel, hanem lakástulajdonok cseréje esetén is alkalmazható. Ilyenkor a vagyonszerzési illeték alapja nem a teljes ingatlanérték, hanem az elcserélt lakások – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete. Ez a szabály lehetővé teszi, hogy a lakáscsere során az illetékfizetés arányosabb és kiszámíthatóbb legyen.

Fontos tudni, hogy a cserepótló vétel szabályai akkor is alkalmazhatók, ha az eladott vagy elcserélt lakást haszonélvezeti jog terheli. Ebben az esetben feltétel, hogy az újonnan vásárolt lakásra a vétellel egyidejűleg ugyanaz a haszonélvező azonos vagyoni értékű haszonélvezeti jogot szerezzen. Ilyen helyzetben mind a tulajdonos, mind a haszonélvező a két lakás forgalmi értékének különbözete alapján számíthatja a visszterhes vagyonátruházási illetéket, ami tovább növelheti a cserepótló vétel alkalmazhatóságát és előnyeit.

Az ingatlan ügyletekhez, tulajdonban tartáshoz kapcsolódó jellemző adózási és illetékfizetési irányelveket összegezzük ebben a fejezetben.
Alapvető tudnivaló, hogy az eladó a jövedelme után adót fizet, amíg a vevő a vagyonszerzése után illetéket, de mindkét esetben megvizsgáljuk a kedvezményes lehetőségeket, de előtte nézzük meg a főbb fogalmakat és jelentésüket.

Az áfa visszatérítés száraz szabályai

Az Szja törvény értelmében ingatlannak minősül a föld és a földdel alkotórészi kapcsolatban álló minden dolog (kivéve a lábon álló termés, termény), ami jellemzően termőföld, telek, építmény és épület. Az alkotórészi kapcsolat azt jelenti, hogy hogy a földtől nem mozdítható el a dolog annak jelentős állag sérelme nélkül

• Termőföldnek minősül a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvényben meghatározott mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld. Fontos, hogy az Szja tv. értelmében termőföldnek számít a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül valamennyi olyan földrészlet, amely az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, halastó, erdő és fásított terület művelési ágban van nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészlet, amelyre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve
• A lakótelek meghatározását az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvényben találjuk meg, és lényegében úgy szól, hogy építési teleknek meghatározott földrészletet akkor lehet tekinteni, ha arra a jog szerint lakás építhető. Lakótelekként kell figyelembe venni az ingatlan-nyilvántartásba a lakással együtt bejegyzett földrészletet és azokat a földrészleteket is, amelyeket a lakáshoz, a lakóházhoz tartozó földhasználati jog terhel (építmény, építési engedély szerint lakóház céljára létesülő szerkezetkész építmény, illetve tanya).
• Építési teleknek minősül egy helyrajzi számon nyilvántartásba vett földterület. Építési telek az olyan telek, amely beépítésre szánt területen fekszik, az építési szabályoknak megfelelően kialakított, a közterületnek gépjármű közlekedésre alkalmas részéről az adott közterületre vonatkozó jogszabályi előírások szerint, vagy önálló helyrajzi számon útként nyilvántartott magánútról gépjárművel közvetlenül, zöldfelület, illetve termőföld sérelme nélkül megközelíthető, és amelynek a közterülettel vagy magánúttal közös határvonala legalább 3,00 m. Másik szempontból az építési telek vagy telkek csoportja, amely a nyomvonal jellegű építmények elhelyezésére szolgál (építési terület) és amely egyúttal nem minősül beépített ingatlannak.
• Az Szja tv. értelmében vagyoni értékű jognak minősül a földhasználat, az ingatlanon fennálló haszonélvezet és használat, a telki szolgalom, valamint az ingatlan bérleti joga.

Szerzési időpont is fontos tényező az adó mértékének kiszámításakor, illetékfizetési kötelezettség megjelenésekor. Adásvétel esetén a vagyoni jog megszerzése (földhivatali benyújtás), öröklés esetén az örökhagyó halálának napja, lízing esetén a futamidő végén a vételi jog alapján a tulajdonjog magánszemélyre száll át, akkor szerzési időpontnak az ügyleti szerződés megkötésének időpontját kell tekinteni.

Illetékfizetési kötelezettség

• Állami otthonteremtési támogatás igénybevétele esetén illetékmentesség úgy következhet be, hogy a vásárlást követő 5 éven belül a házaspár teljesíti a gyerekcélt. Amennyiben nem sikerül, úgy a gyermek megszületési határidejének lejártát követően kell az illetéket megfizetni.
• Ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzés esetén, ha a vállalkozó tovább is értékesíti 2 éven belül a vásárolt ingatlant, akkor 2% illeték megfizetésére kötelezett
  Cserét pótló vétel és csere esetén, ha a magánszemély a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző 3 éven belül vagy a vásárlást követő 1 éven belül eladja, és a szerzett lakástulajdon forgalmi értéke az elcserélt, eladott lakástulajdon forgalmi értékénél kisebb, akkor a negatív illetékalapot eredményező ügylet illetékmentes lesz.
• Kizárólag magánszemélyek közötti lakóingatlan csere esetén lehetséges illetékmentesség, ha azonos értékűek az ingatlanok. Különbözet esetén a nagyobb vagyont szerző fél a két ingatlan forgalmi értékének különbözete után fizet illetéket.
  Nem lakóingatlanok cseréje esetén az illeték alapját a megszerzett ingatlan forgalmi értéke fogja képezni.
• Egyenes ági rokonok között a visszterhes vagyonátruházás illetékmentes.
• Testvérek egymás közötti visszterhes vagyonátruházása illetékköteles.
• Házastársak egymás közötti vagyonátruházása illetékmentes.
• Házastársi vagyonközösség megszüntetése keretében történő vagyonszerzése illetékmentes.
• Fiatal, első lakás szerzők esetében ha az illetékkötelezettség keletkezésekor a 35. életévét be nem töltött fiatal első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő kedvezményre jogosult, ha az egész lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg. Ez esetben pótlékmentes részletfizetési engedményt is kérhet.
• Együttes tulajdonszerzés és haszonélvezet alapítás esetén az illeték megfizetése a tulajdonos és haszonélvező között megoszlik, de mértéke 4% lesz
• Lakóház építésére alkalmas telektulajdon szerzése (örökléssel, ajándékozással, adásvétellel) illetékmentes, ha a vagyonszerző az ingatlanon 4 éven belül lakóházat épít.

Szja

Az adók témakörében az SZJA a legjelentősebb, ahol az adó alapja a jövedelem, és csak abban az esetben kell vizsgálni az adófizetési kötelezettséget, ha az átruházás következtében a tulajdonosnak bevétele keletkezik. Jövedelemnek minősül az az összeg, amit bevételből levont igazolt és elszámolható költségek levonását követően kapunk. Adófizetési kötelezettség főszabályként akkor keletkezik, ha ingatlan vagy vagyoni értékű jog eladása, nem forgalomképes vagyoni értékű jogról (haszonélvezet) ellenérték fejében történő lemondása, történik, ingatlancsere jön létre, közös tulajdon megszüntetése történik megosztással vagy tulajdonostárs magához váltásával, vagy apportálással.

Bevételnek számít az ingatlan értéke, vagyoni jog értéke és árverési ár. Költségnek számít a megszerzésre fordított összeg (vételár, illetékek, hatósági költségek), értéknövelő beruházások, korszerűsítés, piaci értéket növelő ráfordítás (az ingatlan értékének legalább 5%-ot meghaladó, számlával igazolt állagmegóvási költség) és átruházással kapcsolatos költségek. 

Az így kiszámított jövedelem utáni adóalap a szerzéstől számított 0. és 1. éveben 100%, 2. évben 90., 3.-ban 60, 4. évben 30, majd 5. évtől már 0, tehát nem jelentkezik adóalap. Nem lakás céljára szolgáló ingatlanok értékesítése esetén 15 év az adóköteles időszak. Az adóalap 15%-a fizetendő be SZJA-ként az éves bevallásban, amelynek megállapításáról a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény 59-64. §-ai rendelkeznek.
Adómentes és kedvezményes szabályokról érdemes szót ejteni.

• Adómentes átruházásnak számít a házassági vagyonközösség megszüntetésekor ingatlannak, a vagyoni értékű jognak a házastárs, bejegyzett élettárs által történő megváltásából származó jövedeleme, amikor az egyik fél lemond az egyik vagyontárgyról, a másik pedig egy másikról. Tulajdonrész megváltása hitelből is lehetséges.
• Magánszemélyek, magánszemély és önkormányzat, költségvetési szerv közötti tartási, életjáradéki vagy öröklési szerződés alapján ingatlan, vagyoni értékű jog átruházásából származó jövedelem adómentes.
• A helyi önkormányzat, illetőleg az állam tulajdonában lévő lakásnak a bérleti jogáról való lemondásért kapott térítés, kényszerbérlet megszüntetése esetén fizetett térítés a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerinti.
• Magánszemély, ha teljes bevételét adósságrendezésre fordítottja, akkor adómentességet élvez. Ha csak részben fordítja a tartozása megfizetésére, akkor azt a jövedelemrészt kell megállapítani.

Helyi adók

Helyi adót a település önkormányzata állapíthat meg építményadó, telekadó, idegenforgalmi adó, kommunális adó és iparűzési adó formájában az ingatlanokkal kapcsolatban önkormányzati rendeletben megfogalmazott módon és mértékben.
Építményadót az önkormányzat illetékességi területén lévő építmények közül a lakás és a nem lakás céljára szolgáló épület/épületrész m2-ben számított hasznos alapterülete után maximum 1.100/m2 értékű lehet, melyet az ingatlan adott év 1. napján bejegyzett tulajdonosa köteles megfizetni. Kivételt képez a szükséglakás, a háziorvosi ellátás céljára szolgáló helyiség és az állattartásra/növénytermesztésre szolgáló építmény.

Áfa

Amennyiben ingatlan értékesítésekor az eladó ÁFA körébe tartozik, akkor az eladási árba bele kell kalkulálni a plusz ÁFA összegét. A beépítésre szánt földterület értékesítése főszabályként a 27% ÁFA hatálya alá tartozik, míg lakóingatlan értékesítése az elkészülte előtti állapotban, elkészülés utáni értékesítés esetén 5%-os ÁFAkulcs alá esik, de az elékészültség utáni második tulajdonosváltás már mentes az ÁFA alól.Lakóingatlannak nem minősülő ingatlan értékesítése szintén 27%-os ÁFÁ megfizetésével jár.
Magánszemélyek közötti értékesítés mentes az ÁFA alól.

Bérbeadás

Bérbeadás esetén magánszemély ingatlan bérbeadásából származó jövedelme a személyi jövedelemadóról szóló 1995. évi CXVII. törvény (Szja tv.) alapján önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap részeként adózik, a fizetendő adó mértéke 15%, melyet megtehet adószámos magánszemélyként, adószám nélküli magánszemélyként vagy egyéni vállalkozóként átalányadós (10% költséghányad) vagy tételes formában. Ezen kiadások után jelenleg TB fizetési kötelezettség nem jelentkezik.

Szálláshely szolgáltatás

Szálláshely szolgáltatásnak minősül, ha egy adóéven belül ugyanannak a személynek 90 napot meg nem haladó időtartamra nyújtanak szállást, illetve hozzá kapcsolódó szolgáltatásokat (pl: takarítás, étkeztetés). Ez esetben jegyzői bejelentés szükséges. Adózási mód szerint legfeljebb 3 lakásban vagy üdülőben folytatott szálláshely-szolgálattás esetén tételes átalányadózást választhat. A tételes átalányadó éves összege jelenleg szobánként 38.400 forint, melyet akkor is meg kell fizetni, ha a tételes átalányadózást választó magánszemély a tevékenységét az adott év egy részében folytatja. Emellett idegenforgalmi adózási kötelezettség is jelentkezik, bizonylat kiállítási kötelezettség és pénztárgépes nyugtaadásra, számlaadásra is köteles.

Jelenleg Magyarországon számos otthonteremtési és lakáscélú támogatás elérhető, amikből a legjelentősebbeket csokorba szedtük az alapvető feltételekkel együtt. Ebben a részben az ÁFA visszatérítésről készítettünk egy rövid kivonatot.

Az áfa visszatérítés száraz szabályai

Az ÁFA visszatérítési támogatás (5% és 27% is) jelenleg Falusi CSOK-os kistelepülésen igényelhető építés, vásárlás, bővítés és korszerűsítés esetén legfeljebb 5 millió forintig vehető igénybe.
Újépítésű ingatlanok esetében az ÁFA-visszatérítés 2024-ben a legfeljebb 300 m2 hasznos alapterületű egylakásos lakóépületek esetében érhető el, de jelenleg már legfeljebb 150 m2 hasznos alapterületű új lakás esetén nem igényelhető.

27%-os áfa

Bővítés, korszerűsítés esetén kizárólag a 27% ÁFA-tartalmú számlák adótartalma igényelhető vissza. Az ÁFA-visszatérítés a kérelem benyújtásakor a hitelintézet által elfogadott költségvetésből még fennmaradó bekerülési költségekre igényelhető és használható fel. A támogatás egyidejűleg és legfeljebb egy alkalommal, 2018. január 1-jén vagy azt követően – de meglévő lakás korszerűsítésére irányuló támogatási cél esetén az igénylést legfeljebb 6 hónappal megelőzően – kiállított számla alapján vehető igénybe.
Legfeljebb 300m2-es hasznos alapterületű egylakásos lakóépület építése esetén a 27% adó-visszatérítési támogatás természetes személy által az építés bekerülési költségéhez (anyagok és szolgáltatások) és a lakáshoz tartozó építési telek vételárához használható fel.
Mindkét esetben az ÁFA visszatérítés a kérelem benyújtásakor a hitelintézet által elfogadott költségvetésből még fennmaradó bekerülési költségekre kérhető és használható fel.

5%-os áfa

Az 5%-os ÁFA visszatérítés esetében szintén természetes személy igényelheti Falusi CSAK igénylésével egyidejűleg, legfeljebb 300m2-es egylakásos lakóépület vásárlására vagy építésére a telekárat IS tartalmazó vételárhoz vagy már meglévő telken a hitelintézet által elfogadott költségvetésben szereplő bekerülési költséghez. A visszatérítés legfeljebb egy alkalommal, 2021. január 1-jén vagy azt követően kiállított számla alapján igényelhető.

Folyósítás

A támogatást a hitelintézet az építés, bővítés, korszerűsítés esetén a saját erő felhasználását követően a készültségi fokkal arányosan utólagosan, míg az új egylakásos lakóépület vásárlása esetén a saját erő megfizetését és a használatbavételi engedély kiadását követően, egy összegben folyósítja.
A hitelintézet a készültségi fok feltételeinek teljesítését helyszíni szemlével és számla bemutatással ellenőrzi. Az utolsó részfolyósításra a használatbavételi engedély bemutatását követően kerülhet sor.

Jelenleg Magyarországon számos otthonteremtési és lakáscélú támogatás elérhető, amikből a legjelentősebbeket csokorba szedtük az alapvető feltételekkel együtt. Ebben a részben az 5%-os ÁFÁ-val és a rozsdaövezeti lakásokkal foglalkozunk.

Új lakás vásárlása 5% áfa kulccsal

Az általános adózási szabályoktól eltérően az új lakások vásárlása esetén 27 helyett 5%-os ÁFA fizetendő. A hivatkozást az az Áfa törvény 86. §-ában találjuk meg, ami alapján a többlakásos lakóingatlanban kialakítandó/kialakított 150m2 hasznos alapterületet meg nem haladó lakásra vagy 300m2 hasznos alapterületet meg nem haladó egylakásos lakóingatlanra vonatkozik. A kedvezmény akkor érvényes, ha együttesen jelentkezik a

Az 5%-ra vonatkozó szabályozás jelen pillanatban 2026 december 31-ig érvényes.

Rozsdaövezeti kedvezmény

A rozsdaövezetekben épülő új lakások 5%-os ÁFÁ-ját az ingatlan új tulajdonosa a Magyar Államkincstáron keresztül visszaigényelheti vissza nem térítendő állami támagatásként. A Kormány 2021 júliusában a 444/2021. (VII. 23.) Korm. rendeletben döntött a rozsdaövezeti akcióterületen létesített lakóingatlanban kialakított lakások vásárlásához kapcsolódó adó-visszatérítési támogatásáról, ami a többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított, 150 m2-t meg nem haladó összes hasznos alapterülettel rendelkező lakásokra vonatkozik.