2026 évtől újabb ingatlanjog változás lépett életbe, mely a magánszemélyek közötti cserepótló vétel illetékfizetési szabályait módosítja. 3 évről 5 évre változott a cserét pótló vétel illetékkedvezményének időtávja, és több eladott lakás esetén a kedvezőbbet lehet beszámítani a vagyonszerzési illetékhez.
DE NÉZZÜK ELŐSZÖR A VAGYONSZERZÉSI ILLLETÉKET
A vagyonszerzési illeték olyan állami fizetési kötelezettség, amely akkor keletkezik, amikor valaki vagyont szerez, leggyakrabban ingatlan, lakás, ház, gépjármű vagy vagyoni értékű jog formájában. A leggyakoribb eset a lakásvásárláshoz kapcsolódó vagyonszerzési illeték, amelyet az ingatlan vevőjének kell megfizetnie. Az illeték alapja általában a megvásárolt lakás forgalmi értéke, mértéke pedig jogszabályban rögzített százalék szerint kerül meghatározásra.
Fontos tudni, hogy nemcsak adásvétel esetén merülhet fel illetékfizetési kötelezettség: ajándékozás és öröklés során is keletkezhet vagyonszerzési illeték, bár egyenes ági rokonok között – például szülő és gyermek között – az ajándékozás és öröklés jellemzően illetékmentes.
Lakásvásárlás esetén számos illetékkedvezmény és mentesség is elérhető, amelyek jelentősen csökkenthetik a fizetendő összeget. Ilyen lehet például az első lakást vásárlók kedvezménye, a lakáscsere esetén alkalmazott szabály, amikor csak az eladott és a megvásárolt ingatlan értékkülönbözete után kell illetéket fizetni, vagy bizonyos új építésű lakásokhoz kapcsolódó kedvezmények. A vagyonszerzési illetéket nem a szerződés aláírásakor kell befizetni: a lakás adásvételének bejelentését követően a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) határozatban állapítja meg a fizetendő illeték összegét és a befizetés határidejét. A lakás illeték pontos szabályainak ismerete azért különösen fontos, mert egy ingatlanvásárlás során ez az összeg jelentős tételt jelenthet, és nagyban befolyásolja a vásárlás teljes költségét.
MI AZ A CSEREPÓTLÓ VÉTEL
A lakások cserepótló vételéhez kapcsolódó vagyonszerzési illeték egy olyan kedvező szabályozás, amely lehetőséget ad az illetékfizetési kötelezettség csökkentésére lakás eladása és új lakás vásárlása esetén. Cserepótló vételről akkor beszélünk, ha a magánszemély a meglévő lakástulajdonát eladja, majd az eladást megelőzően vagy azt követően meghatározott időn belül másik lakást vásárol. Ilyen esetben a vagyonszerzési illetéket nem a teljes vételár után kell megfizetni, hanem csak az eladott és a megvásárolt lakás forgalmi értéke közötti különbözet képezi az illeték alapját. Amennyiben az új lakás értéke nem haladja meg az eladott lakás értékét, illetékfizetési kötelezettség akár egyáltalán nem is keletkezik.
A cserepótló lakásvásárlás szabályainak ismerete különösen fontos azok számára, akik nagyobb vagy korszerűbb ingatlanba költöznek, hiszen a kedvezmény jelentős megtakarítást eredményezhet. A cserepótló vétel alkalmazásához elengedhetetlen, hogy az adásvételek megfelelően be legyenek jelentve, és a NAV részére igazolható legyen az eladott lakás értéke és időpontja. A lakáscsere illeték kedvezmény nem automatikus, ezért érdemes már az ingatlanügylet megkötésekor figyelembe venni ezt a lehetőséget, és szükség esetén szakértő segítségét kérni. A cserepótló vételhez kapcsolódó vagyonszerzési illeték szabályai hozzájárulnak ahhoz, hogy a lakásvásárlás pénzügyileg tervezhetőbb és kiszámíthatóbb legyen.
MI VÁLTOZOTT 2026-tól?
A cserepótló vételhez kapcsolódó vagyonszerzési illeték szabályai 2026. január 1-jétől kedvezően módosultak, ami jelentős könnyebbséget jelent a lakásvásárlást tervezők számára. A korábbi szabályozás szerint a cserepótló vétel kedvezménye akkor volt alkalmazható, ha a vevő az új lakás megvásárlását megelőző 3 éven belül, vagy a vásárlást követő 1 éven belül adta el korábbi lakástulajdonát.
2026. január 1-jétől azonban a jogszabály jelentősen kibővítette ezt az időkeretet: a vásárlást megelőző 3 éves határidőt 5 évre emelte, miközben a vásárlást követő 1 éves szabály változatlan maradt. Ez a módosítás azt jelenti, hogy a lakásukat korábban eladó magánszemélyek hosszabb időn keresztül élhetnek a cserepótló vétel illetékkedvezményével, és így csökkenthetik a lakásvásárlás során fizetendő vagyonszerzési illeték összegét. A változás különösen előnyös azok számára, akik az ingatlanpiaci körülmények miatt nem tudtak rövid időn belül új lakást vásárolni.
A cserepótló vétel kedvezménye nemcsak adásvétel, hanem lakástulajdonok cseréje esetén is alkalmazható. Ilyenkor a vagyonszerzési illeték alapja nem a teljes ingatlanérték, hanem az elcserélt lakások – terhekkel nem csökkentett – forgalmi értékének különbözete. Ez a szabály lehetővé teszi, hogy a lakáscsere során az illetékfizetés arányosabb és kiszámíthatóbb legyen.
Fontos tudni, hogy a cserepótló vétel szabályai akkor is alkalmazhatók, ha az eladott vagy elcserélt lakást haszonélvezeti jog terheli. Ebben az esetben feltétel, hogy az újonnan vásárolt lakásra a vétellel egyidejűleg ugyanaz a haszonélvező azonos vagyoni értékű haszonélvezeti jogot szerezzen. Ilyen helyzetben mind a tulajdonos, mind a haszonélvező a két lakás forgalmi értékének különbözete alapján számíthatja a visszterhes vagyonátruházási illetéket, ami tovább növelheti a cserepótló vétel alkalmazhatóságát és előnyeit.
Felhasznált forrás: money.hu; ingatlan.com